全球觀察：為子女入學租房卻遭違約，北京三中院判房東支付違約金

(資料圖片僅供參考)

為了讓子女入讀對口小學，北京租客喬女士以8500元的月租金租下一處房屋，豈料簽完合同近一年后，房東并不配合辦理入學手續(xù)。退租時，雙方無法達成一致，喬女士遂起訴房東至法院，要求解除合同并要求退還多交納的租金、押金，并支付2個月租金的違約金。記者從北京三中院獲悉，一、二審法院均支持了喬女士的訴訟請求。

2020年5月，為了讓孩子上學，喬女士與房東池某簽訂了租房合同，租期為兩年，月租金8500元，押一付三，押金8500元。在雙方簽訂的合同中，中介人員注明：“第二年開始按半年支付房租，甲方配合乙方辦理小孩上小學事宜。”此外，雙方還約定如果雙方違約，應提前30日通知對方，并按月租金的200%支付違約金。

租下房子近一年后，2021年4月，喬女士聯(lián)系房東池某，要求其提供身份證、房產(chǎn)證、租房完稅證明等材料，來辦理孩子入學事宜。近一周后，房東陸續(xù)回復稱“辦不了”、“情況已經(jīng)說了，不行你也可以退租，后續(xù)辦手續(xù)就行”“我也客觀說了，房東只是可以配合，沒有義務給你辦，何況我還要賣房，真辦不了”，并表示涉案房屋可能等不到兩年即出售，如果喬女士用了學位，涉案房屋“就賣不出去了”；如喬女士退租，房東答應退還剩余租金，也可以賠償違約金。

2021年5月，雙方協(xié)商解除租賃合同。喬女士希望房東退還其剩余租金8500元、押金8500元并賠償違約金17 000元。但房東池某認為，涉案合同主要目的為喬女士使用居住涉案房屋，他已按約履行相關義務，不構(gòu)成違約。此時池某尚且同意退還剩余租金和押金。

之后，喬女士搬離房屋，與房東商量進行交接。喬女士自述其于2021年5月22日向物業(yè)、管家交付鑰匙，但均被拒收，6月1日，喬女士向房東郵寄鑰匙交付。但次日卻收到了房東的律師函，要求喬女士支付下一期租金，且需3日內(nèi)配合辦理物業(yè)交割，并稱喬女士應當承擔違約責任。

喬女士氣不過，認為正是因為房東池某拒不配合辦理她子女的入學手續(xù)，導致孩子無法獲得該學區(qū)學位，將池某訴至法院。池某一審提出反訴，要求喬女士支付租金及提前退租的違約金。

一審法院判決支持了喬女士的訴訟請求，依照判決，池某應退還喬女士多交納的租金、押金，并支付其相當于兩個月租金標準的違約金。房東池某不服，又提出上訴。二審法院審理后認為，鑒于涉案合同對房東應配合喬女士子女辦理上學事宜進行了明確約定，而房東在合同履行過程中又明確拒絕履行該義務，造成喬女士合同目的無法實現(xiàn)，顯屬根本違約，應承擔相應的違約責任。最終，法院二審駁回了池某的上訴請求。

關鍵詞：