每日看點!三分建七分管 城市更新煥發(fā)新活力

北京持續(xù)疏解非首都功能，為城市更新創(chuàng)造了巨大空間。原有城區(qū)內(nèi)的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)在疏解之后，遺留的土地及物業(yè)經(jīng)過升級改造，不但可以實現(xiàn)資產(chǎn)升級和升值，同時也為城市創(chuàng)造了更高的經(jīng)濟效益。

問題在于，老舊項目改造完成進入市場后，如何通過運營實現(xiàn)盈利模式的閉環(huán)？對于老舊廠房、商業(yè)街區(qū)而言，如何通過運營釋放出更大價值？

(資料圖片僅供參考)

探索“微利可持續(xù)”，推動老舊小區(qū)提質(zhì)改造

北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是堅持“小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)”。因此，北京城市更新更具挑戰(zhàn)，價值也更為凸顯。

其中，老舊小區(qū)改造是北京城市更新的一大重點，是解決居民“急難愁盼”問題的民心工程。

早期，北京老舊小區(qū)改造工作之所以進展緩慢，是因為長期困擾的“資金、利益、運營”三大難題一直未得到有效解決。不過，“勁松模式”打破了藩籬，突破了常規(guī)下的老舊小區(qū)改造模式，不斷創(chuàng)新，形成了一套完整的、居民認可并積極參與的新模式，并不斷得到推廣。

據(jù)悉，2018年7月，朝陽區(qū)勁松街道創(chuàng)新引入社會力量參與老舊小區(qū)改造，與愿景集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進勁松社區(qū)“改管一體”改造更新工作，率先對勁松北社區(qū)（勁松一、二區(qū)）進行老舊小區(qū)有機更新。改造后的勁松社區(qū)以長效運營為抓手，推進社區(qū)治理現(xiàn)代化，滿足居民基礎保障類、品質(zhì)提升類需求，不斷深化“勁松模式”。

老舊項目改造，重要的在于盤活項目，喚醒存量低效利用空間。那么，“勁松模式”是如何通過運營搭建盈利模式，并跑通盈利閉環(huán)？

對此，愿景集團城區(qū)更新事業(yè)部副總經(jīng)理簡偉介紹，針對更新改造、運營服務所涉及的愿景集團自有投資，愿景集團資金回報方式主要有五種：一是基礎物業(yè)費、停車費。重點培養(yǎng)居民付費意識，通過服務提升居民滿意度，逐漸提升物業(yè)費收繳率；二是政府補貼費用。老舊小區(qū)40年沒有交過物業(yè)費，政府通過物業(yè)補貼，幫助企業(yè)度過前期“造血期”；三是政府采購服務，包含垃圾分類、創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)、適老化、社區(qū)微更新等專項采購服務；四是空間資源經(jīng)營，就是政府統(tǒng)籌將社區(qū)內(nèi)閑置或低效空間以低成本方式，委托愿景集團改造運營，通過補充社區(qū)活動短板和便民服務配套等多種經(jīng)營方式，實現(xiàn)微利可持續(xù)；五是愿景和家物業(yè)基于規(guī)?？蛻舻姆站W(wǎng)絡所構(gòu)建的多種經(jīng)營服務收入，包含家政服務、餐飲服務、保健服務、托幼服務、維修服務等增值服務，以及平臺特色商品銷售，進行“自我造血”。

注重文化品牌挖掘及提升，激發(fā)文化街區(qū)復興

以模式口為代表的歷史文化街區(qū)更新亦是城市有機更新的一大典型。據(jù)悉，模式口歷史文化街區(qū)位于石景山區(qū)中部，是歷史上京西古道重要組成部分。至今，模式口歷史文化街區(qū)仍保留原有的空間結(jié)構(gòu)，街區(qū)內(nèi)現(xiàn)存眾多歷史遺跡、文化瑰寶、古民居和院落，具有較高的歷史文化價值。

對于模式口而言，又是如何通過運營來釋放更大價值？據(jù)泰福恒公司模式口項目副總經(jīng)理李琪介紹，模式口采用的是“政府主導，國企運作，專業(yè)化團隊運營”的模式，圍繞“文物保護是核心，環(huán)境整治是前提，有機更新是遵循，民生改善是重點，業(yè)態(tài)提升是關鍵”的核心理念和工作思路，不斷探索、實踐歷史文化街區(qū)的保護、更新、活化、利用。集中改造多項惠民市政設施、升級多處文化休閑空間、打造多個特色小微展館、建設多處商旅文化院落，形成了古韻新生的獨特商業(yè)模式。

值得一提的是，模式口有機更新中，注重文化品牌的挖掘及提升。李琪分析指出，模式口在街區(qū)改造及運營過程中，首先抓住后冬奧機遇，持續(xù)推動街區(qū)環(huán)境改善提升，真正讓歷史建筑、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、老字號等寶貴文化資源串起來、亮起來、活起來，把模式口歷史文化街區(qū)打造成為石景山區(qū)乃至全市精品文化旅游線路上的重要節(jié)點和首都歷史文化新地標。同時，模式口重視以參與式規(guī)劃為手段，帶動居民共同挖掘歷史文化記憶，推動地區(qū)文化價值認同，文物保護活化利用，通過若干小微展館、小微公共空間及精品院落的打造和運營，有機更新激發(fā)街區(qū)復興，創(chuàng)造更大的文化價值。

三分建七分管，從“面向開發(fā)”轉(zhuǎn)為“面向運營”

“包括北京在內(nèi)，各地在城市更新中，積累了一些成功案例，總結(jié)這些經(jīng)驗形成大面積推廣，使老舊小區(qū)、舊商業(yè)區(qū)改造等，在內(nèi)循環(huán)新格局下，納入新型高質(zhì)量發(fā)展模式中，得到合理的空間利用和發(fā)展，由此起到引領經(jīng)濟發(fā)展的作用。”國家高端智庫研究員宋丁如是說。

城市更新并非易事，“三分建、七分管”。新一輪的城市有機更新，不能只是單純的空間環(huán)境的改造提升，還得注入“內(nèi)容”，并長久保持活力。基于此，城市更新不僅考驗綜合設計改造，也考驗多方關系協(xié)調(diào)、持續(xù)服務運營能力。

為探索有限更新資源精準投放，吸引多元市場主體積極參與，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，城市更新需要鼓勵運營主體提前介入，并策劃功能業(yè)態(tài)的組成，關注建設實施的全過程，從而為后續(xù)運營和持續(xù)煥發(fā)活力創(chuàng)造可能性。簡言之，城市更新要從“面向開發(fā)”轉(zhuǎn)為“面向運營”。

簡偉分析認為，城市更新應結(jié)合自身基礎條件、地段及周邊居住區(qū)需求，從“人”和“人的需求”角度出發(fā)，開展設計規(guī)劃以及后期運營工作，通過補足便民服務配套和城市功能短板，構(gòu)建5-10-15分鐘便民生活圈和多元消費場景，滿足居民的日常生活需要，由此聚集人流、刺激消費，提升價值。

“通過城市更新，促使城市更加新，由此產(chǎn)生新的價值。脫離了人文歷史故事的更新是沒有生命力的，因此，有著悠久歷史的城市進行更新，都應該去關注人文歷史。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

城市更新的過程考驗運營團隊的專業(yè)性，在做好定位基礎上，打造項目差異化、獨特性。不過，在理辰文化董事長、創(chuàng)始人康紅恩看來，運營本身有其“天花板”?？导t恩表示：“大多數(shù)城市更新項目都屬于商業(yè)辦公業(yè)態(tài)，因此會受到商業(yè)辦公市場整體供應和需求的影響。隨著各地商業(yè)辦公類產(chǎn)品供應量的增加，此類城市更新項目的租金、收益水平也會受到整體供應和需求的影響。”

專家建議

因地制宜，激活運營能力

陳方勇（中國城市更新論壇秘書長）：

城市更新項目要想成功，至少需要具備三個基本條件，一是整體規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，這需要地方政府的高度參與和政策支持；二是持續(xù)運營能力，需要因地制宜，從當?shù)鼐用竦男枨蟪霭l(fā)，進行商業(yè)的激活、升級、再造；三是社會資本參與，結(jié)合政策性金融支持方案，從根本上打通城市更新的血脈，保證細水長流，能進能出，才有持續(xù)造血能力，才能造就長期主義。

關鍵詞：