雷達財經(jīng)出品 文|肖灑編|深海
“謹懇請債權(quán)人給予時間。”來到了關(guān)乎生存的關(guān)鍵時刻,碧桂園向債權(quán)人求助。
(資料圖片僅供參考)
10月10日,碧桂園發(fā)布公告稱,公司尚未支付某債務(wù)項下本金金額為4.7億港元的到期款項,公司也預(yù)期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項的償付義務(wù)。
碧桂園承諾,公司將積極推進境外債務(wù)管理措施,公司已聘請中金香港和華利安諾基(中國)擔任財務(wù)顧問,來做評估并制定解決方案。
著手化解債務(wù)的碧桂園,進入2023年銷售明顯承壓,進而導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流承壓。根據(jù)披露,今年1至9月公司銷售金額1549.9億元,同比下降43.9%。截至2023 年6月30日,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約1011億元,受限制資金約294.5億元,短期借款約1087億元。
有業(yè)內(nèi)人士指出,在銷售未明顯得到改善的形勢下,即使完成了境外債務(wù)展期,碧桂園想要專注于經(jīng)營也面臨著資金持續(xù)緊張的挑戰(zhàn)。
最新公告中碧桂園也坦言,在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下,本集團面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性,預(yù)計本集團的流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。
在市場人士看來,作為碧桂園掌舵人,楊惠妍迎來關(guān)鍵一戰(zhàn)。
計劃重組約93億美元境外債務(wù)
在融創(chuàng)中國境外債務(wù)重組成功上岸后,碧桂園也希望能走這條路。
10月10日早間,碧桂園發(fā)布公告稱,截至本公告日,本公司尚未支付某債務(wù)項下本金金額為4.7億港幣的到期款項。
碧桂園表示,本公司也預(yù)期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項的償付義務(wù),包括但不限于本公司發(fā)行的美元債券項下的償付義務(wù)。該等未付款項可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行或采取強制行動。
同時公司承諾,將積極推進境外債務(wù)管理措施,在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下,公平公正地制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。
“謹懇請債權(quán)人給予時間,”碧桂園表示,以供本公司客觀評估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問共同為所有持份者制定務(wù)實可行的最佳解決方案。
為制定解決方案,碧桂園已聘請中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基(中國)有限公司擔任財務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所擔任法律顧問,協(xié)助評估本集團的資本結(jié)構(gòu)及流動性狀況。
據(jù)統(tǒng)計,碧桂園目前存續(xù)的公開美元債共有15支,本金約93億美元,今年內(nèi)沒有美元債本金到期。
雖然年內(nèi)暫時沒有償還美元債的壓力,但此前的償債風波,讓碧桂園不得不提前行動。今年8月8日,市場消息稱,碧桂園截未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息,這兩筆美元債的年中付息日都是每年8月6日。
該消息導(dǎo)致碧桂園境內(nèi)債集體下跌,當時公司回應(yīng)稱,美元債利息支付都有30天的寬限期,公司仍在積極優(yōu)化資金安排,努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。
隨后在9月5日,碧桂園完成上述兩筆合計2250萬美元的境外債票息支付。在寬限期的最后時刻完成支付,雖然碧桂園沒有出現(xiàn)實質(zhì)性違約,但卻也從側(cè)面證實了公司性流動存在壓力的事實。
另據(jù)樂居財經(jīng),10月16日,碧桂園將面臨兩筆合共6680萬美元的境外美元債利息到期,支付寬限期為30日。
基于現(xiàn)實的局面,碧桂園已無退路,必須奮力一搏。需要注意的是,境外債務(wù)重組也非一蹴而就,龍光集團曾計劃在今年2月中旬前完成對境外債務(wù)重組方案的調(diào)整,且公司計劃爭取在4月底前重組方案獲得債權(quán)人的同意通過。然而至今遲遲未見進展,相似處境的還有中國奧園。
近兩年,房企流動性危機頻出,債務(wù)重組被視為緩解燃眉之急、以時間換空間的重要手段。碧桂園此番重組前景如何,尚待進一步觀察。
總負債規(guī)模約1.36萬億元
境外債務(wù)重組結(jié)果如何,值得期待。境內(nèi)債務(wù)方面,碧桂園已經(jīng)先行一步順利完成展期。
10月10日的公告顯示,截至本公告日,本集團共9筆境內(nèi)公司債券本金共計約人民幣147億元的展期方案已獲得相關(guān)債券持有人的必要同意,為本集團換來了集中精力恢復(fù)運營的時間與空間。
公開資料顯示,自8月14日起,碧桂園地產(chǎn)旗下11只境內(nèi)債在上交所停牌。9月1日,碧桂園公告第一只私募債“16碧園05”的展期獲得債權(quán)人通過,另外8只陸續(xù)在9月中旬獲得通過。
具體來看,展期的9只境內(nèi)債券涉及金額約147.02億元,展期方案大體相同,每只債券延期三年,本金分期支付,前期支付比例較低,較大份額都是在第三年支付。
在展期之外,碧桂園也提供了增信措施,拿出福建龍巖、海陽、江蘇沭陽、淮安、興化的等項目公司股權(quán)質(zhì)押。
境內(nèi)債完成展期,無疑緩解了碧桂園的短期資金壓力,但目前來看還不到喘息的時候。
10月10日晚間,建滔集團有限公司在港交所公告稱,碧桂園未能根據(jù)融資協(xié)議償還建滔集團15.98億港元的款項,向碧桂園發(fā)出法定要求償債書。
今年8月30日,碧桂園宣布,擬向建滔集團全資附屬公司永恒信貸有限公司配售約3.51億股,每股價格0.77元,據(jù)此以總代價2.7億元擬將抵銷根據(jù)融資協(xié)議欠永恒信貸的部分金額約3.19億元。
碧桂園董事認為,債轉(zhuǎn)股可以盡量減少集團的現(xiàn)金流出。實際上,短期內(nèi)現(xiàn)金流不足,也是碧桂園需要面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。
歷史數(shù)據(jù)顯示,碧桂園籌資活動中的現(xiàn)金流凈額2020-2022年呈大幅流出狀態(tài),流出額分別為541.36億元、129.04億元和586.88億元。
公告中碧桂園坦言,自2020年以來,本集團融資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出,在融資環(huán)境極其艱難的情況下,本集團堅持通過銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務(wù)。然而,當前本集團銷售和融資面臨嚴峻挑戰(zhàn),賬面可動用資金仍然持續(xù)減少。
財報顯示,截至2023年上半年,碧桂園共有現(xiàn)金余額約1305.69億元,同比減少169.81億元,其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1011.15億元,受限制現(xiàn)金約為294.54億元。
從整體債務(wù)規(guī)模方面來看,截至今年6月底,碧桂園的總資產(chǎn)約1.62萬億元,總負債約1.36萬億元,凈資產(chǎn)約0.26萬億元。
在1.36萬億總負債中,合同負債余額達6036億元,這類負債屬于預(yù)收樓款,無需現(xiàn)金償還,屆時房屋交付后可結(jié)轉(zhuǎn)為收入。另外同期公司總有息負債余額為2579.1億元,其中在12個月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元。
綜合來看,雖然碧桂園的凈資產(chǎn)仍然充足,截至上半年末約為2544億元,但由于歷史上三四線城市土儲占比較高,公司的資產(chǎn)質(zhì)量算不上優(yōu)質(zhì)。數(shù)據(jù)顯示,截至2022年年底,碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比高達60%。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出,目前政策惠及面主要體現(xiàn)在一二線城市,而碧桂園的布局以三四線城市為主,獲得喘息機會后,如何重新回到“牌桌”上,才是碧桂園要解決的首要問題。
經(jīng)營壓力猶存
“2021年以來,房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化,雖然本公司對本輪調(diào)整周期有所預(yù)判,但本次市場下行的深度和持續(xù)度依舊超出了本公司預(yù)期。”半年報中碧桂園管理層直言。
這些超出預(yù)期的判斷包括,公司未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施,未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力等。
從財報來看,公司不僅面臨著償債壓力,盈利也變得困難。今年上半年,碧桂園實現(xiàn)總收入約2263億元,同比上升39.4%,并錄得242.6億元毛虧損,歸母核心凈虧損為453.5億元。
公司解釋稱,為保交付、保運營而對部分資產(chǎn)做了一些量價平衡的安排,加之前期低毛利項目逐漸進入結(jié)算周期,以及對物業(yè)項目計提的減值增加,對期內(nèi)毛利及利潤構(gòu)成了顯著壓力。
同時,由于地產(chǎn)銷售端量價的下滑,2023年1-9月,碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1549.8億元,同比下降43.9%,較2021年同比下降65.4%。
碧桂園表示,在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下,公司面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性,預(yù)計本集團的流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。
銷售回款緩慢,加上融資渠道不暢,碧桂園也通過出售資產(chǎn)自救。8 月 25 日,碧桂園將其所持有的廣州亞運城項目 26.67% 股權(quán)以 12.92 億元出售予以中海地產(chǎn)。
此外,碧桂園還采取了減緩拿地、優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)等方式來降本增效。據(jù)中國企業(yè)家雜志,今年上半年,超過1萬名員工離開碧桂園。
然而,房企的生存與大環(huán)境密切相關(guān),在市場深度調(diào)整的大背景下,這些自救動作的作用或有限。
在謝逸楓看來,即便境內(nèi)外債務(wù)重組成功,對于企業(yè)而言,也并非一勞永逸,只能緩解一段時間的“燃眉之急”。
碧桂園也深知困難的嚴峻性,稱公司雖已竭盡全力探索過包括資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財務(wù)承諾,但在當前市場環(huán)境下仍難以在短期內(nèi)迅速補充足額的現(xiàn)金流以改善流動性,導(dǎo)致本集團的現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓。
顯然,強調(diào)“積極解決問題,堅決不躺平”的碧桂園,想要趟過這場流動性危機,還需更多努力和措施。
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