誰在替碧桂園們喊冤？

來源：新潮沉思錄

文 | 延觀風(fēng)

【資料圖】

8月8日，碧桂園兩筆美元債未能按時(shí)付息的消息爆出，坐實(shí)了碧桂園面臨經(jīng)營(yíng)困難的傳聞。8月10日，碧桂園表示面臨自成立以來最大的困難，14日，碧桂園多只債券停牌，繼恒大之后，又一家巨型房企把多年積累的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾擺上了桌面。

博取高收益，就要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在是市場(chǎng)要求兌現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的下半場(chǎng)。沒有只賺不賠的生意，沒有永無底線的兜底，碧桂園不是絆在了“救市”或者“市場(chǎng)復(fù)蘇”的前夜，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸均衡水位的過程中，開始暴露裸泳的現(xiàn)實(shí)。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)土地與財(cái)稅體制、建設(shè)與金融、房企與官員、新市民與老市民相互糾纏的喧囂故事，大多數(shù)普通人的體驗(yàn)都是壓抑的、焦慮的、憤慨的甚至絕望的，因此房地產(chǎn)成了國足之外的另一個(gè)輿論痰盂。

同時(shí)，企業(yè)利益相關(guān)的言論不斷攪動(dòng)著不明真相的情緒宣泄，在很長(zhǎng)的時(shí)間里加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)均衡的偏離。

誰家的孩子誰抱走，在市場(chǎng)回歸均衡的過程中，決不能分離昨天的受益者和今天的成本承擔(dān)者，也決不能收益私人化、成本社會(huì)化。正如我們?cè)凇顿Y產(chǎn)負(fù)債表衰退》一文中所言，普通人很容易被誤導(dǎo)性言論挑動(dòng)情緒，錯(cuò)誤理解關(guān)乎切身利益的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，認(rèn)可和支持一些不利于自身的政策觀點(diǎn)。

誰應(yīng)該為房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸均衡承擔(dān)成本，這是涉及社會(huì)公平和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題，理應(yīng)建立不受某些利益團(tuán)體立場(chǎng)干擾的理性敘事。

病態(tài)擴(kuò)張是恒大和碧桂園們的根本病灶，2022年末，碧桂園總負(fù)債1.43萬億元，其中住戶的預(yù)付款占比達(dá)到47%，甚至高于恒大的41%，供應(yīng)商賒賬占30%，銀行貸款和債券實(shí)際上只有不到20%。用購房者的本金賺購房者的錢，碧桂園是這套商法的集大成者，而這套商法的根本在于房地產(chǎn)的需求從消費(fèi)品需求邏輯，被異化為金融產(chǎn)品需求邏輯。

消費(fèi)品的需求邏輯是價(jià)格上漲需求下跌，金融品的需求邏輯是價(jià)格上漲需求上漲。如果說美國的公共服務(wù)是“一手交錢一手交貨”，資源分配可以逐富人而居，那么我國公共服務(wù)就是“買斷制”，新市民通過購買房產(chǎn)以及與之相關(guān)的戶口，無限期獲得廉價(jià)的公共服務(wù)。巨大的人口基數(shù)疊加公共服務(wù)溢價(jià)，構(gòu)成了過去幾十年房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

90年代分稅制改革和取消國企辦社會(huì)后，地方政府承擔(dān)了大量城鎮(zhèn)建設(shè)和公共服務(wù)擴(kuò)張的責(zé)任，但自主收入遭到了大幅削減。由于不能在明面上進(jìn)一步將公共服務(wù)存量私有化或者市場(chǎng)化定價(jià)，地方政府只能求財(cái)于未來，將公共服務(wù)的長(zhǎng)期接入權(quán)打包到房產(chǎn)上，從愿意為此支付溢價(jià)的新城鎮(zhèn)化人口手中持續(xù)匯集資金，維持當(dāng)下的公共服務(wù)開支。

金融產(chǎn)品的持有者不消耗產(chǎn)品，而是要求獲得價(jià)格上漲帶來的資本利得。在政府、房企、中介甚至部分老市民的共同驅(qū)動(dòng)下，對(duì)居住場(chǎng)所和公共服務(wù)的打包定價(jià)在很大程度上被金融化了，購買房產(chǎn)成為了“參股城市發(fā)展”。只要人口還在快速涌入城市，房?jī)r(jià)“永遠(yuǎn)會(huì)漲”的故事就能一直講下去，讓前一代購房者愿意為了后一代購房者的更高價(jià)接盤預(yù)支成本，超額房?jī)r(jià)的主體不再是公共服務(wù)溢價(jià)，而是投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。享受完教育服務(wù)后轉(zhuǎn)手賣出學(xué)區(qū)房盈利，最生動(dòng)地揭示了公共服務(wù)溢價(jià)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)在高房?jī)r(jià)中的占比。

新華社2016年年中報(bào)道，教育服務(wù)本身當(dāng)然不可能以這種幅度增值

二手房金融（房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)）的巔峰是深房理，新房金融（房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)）的巔峰是碧桂園。對(duì)于政府和房企而言，土地或新房的銷售是一次性買斷的，不能到二級(jí)市場(chǎng)中反復(fù)倒手賺取收益。但它們是金融產(chǎn)品的“發(fā)行方”，“發(fā)行”規(guī)模越大、時(shí)點(diǎn)越早，就越能分享價(jià)格上漲紅利。

在“房?jī)r(jià)永不落”的金融時(shí)代，房?jī)r(jià)越漲，需求越多，供給越多，房?jī)r(jià)越漲，碧桂園的高周轉(zhuǎn)神話便應(yīng)運(yùn)而生了。高周轉(zhuǎn)的核心是利用預(yù)售等手段快速回籠資金，釋放房地產(chǎn)建設(shè)銷售周期對(duì)房企自身資本的長(zhǎng)期占用，保證企業(yè)迅速獲得“發(fā)行”新產(chǎn)品的資金，搶占另一波價(jià)格上漲紅利。

雖然全國房企都在采取高周轉(zhuǎn)模式，碧桂園的“456模式”卻是封神之作。碧桂園的口號(hào)是“拿地后4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金回正”，這不是把房地產(chǎn)變成了快消，而是變成了基金：碧桂園以極低成本籌集買房者的資金投資建房，交付和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)由買房者承擔(dān)，新房銷售利潤(rùn)是碧桂園空手套白狼的“管理費(fèi)”，買房者則繼續(xù)期待二級(jí)市場(chǎng)的增值收益。

除了天量期房預(yù)付款債務(wù)，碧桂園模式的另一大副產(chǎn)品就是短工期。在互聯(lián)網(wǎng)上，碧桂園項(xiàng)目的工程事故和業(yè)主維權(quán)新聞密度極高，要求設(shè)計(jì)院在拿地當(dāng)天出圖的內(nèi)部文件也引起軒然大波。建筑從業(yè)者、業(yè)主，到現(xiàn)在的期房業(yè)主，都是碧桂園不惜一切代價(jià)周轉(zhuǎn)的代價(jià)，如果不是恒大多線作戰(zhàn)玩的太花，可能碧桂園才是第一個(gè)“轉(zhuǎn)出懸崖”的房企。

在一級(jí)市場(chǎng)上，政府與房企的利益是一致的，高周轉(zhuǎn)理念下，企業(yè)愿意高溢價(jià)拿地，帶動(dòng)了政府收入的上漲，于是區(qū)分一級(jí)市場(chǎng)上政府與房企各自拿走的收益，是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)能回歸均衡路徑的關(guān)鍵。目前來看，房企在輿論中占得上風(fēng)，因?yàn)閲鴥?nèi)網(wǎng)絡(luò)最廣為接受的說法是：“政府拿走了房?jī)r(jià)的70%?！?/p>

經(jīng)過多年來各種言論主體的反復(fù)灌輸，這個(gè)結(jié)論繞過復(fù)雜的財(cái)稅和商業(yè)邏輯，被強(qiáng)化為一個(gè)不需要思考的網(wǎng)絡(luò)模因。房企被描繪成了了賺辛苦錢的打工人、被推出來的替罪羊，而暴論傳播者則仿佛是“清醒察覺”或者“勇敢揭發(fā)”房?jī)r(jià)高企的罪魁禍?zhǔn)椎挠⑿邸?/p>

遺憾的是，這個(gè)結(jié)論是不折不扣的暴論，其構(gòu)建過程充斥著毫無支撐的虛假論點(diǎn)、帶有目的性的計(jì)算錯(cuò)誤和精確定向的情緒煽動(dòng)。在反對(duì)樓市調(diào)控、反對(duì)房地產(chǎn)稅等托舉房?jī)r(jià)的輿論風(fēng)向中，它發(fā)揮了極其重要的作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)普通商品和公共服務(wù)供需邏輯的偏離長(zhǎng)期固化。

（接下來的分析可能具有一定技術(shù)性，筆者全部使用可以百度得到的公開數(shù)據(jù)，并盡己所能讓論述更清晰易懂。）

70%這個(gè)比例在有體制背景的專家中頗為流行。早在2012年，自稱“在體制內(nèi)‘反’體制”的周天勇在接受采訪時(shí)拋出了這個(gè)令人印象深刻的暴論，而他的解決辦法之一是取消18億畝耕地紅線。在《資產(chǎn)負(fù)債表衰退》一文中，我們也可以看見這位熟人提出的神奇建議。

2017年，又一名體制內(nèi)專家慷慨陳詞：“房?jī)r(jià)70%都是地價(jià)和稅費(fèi)，房企毛利只有10%！”官方和學(xué)術(shù)雙重背景引發(fā)媒體爆炒，先不論用北京的地價(jià)代替全國是否科學(xué)，只要百度一下就能戳破他的數(shù)據(jù)謊言：不知道他是不是分不清凈利率和毛利率，如果政府真的拿走房?jī)r(jià)的70%，半數(shù)房企又怎么實(shí)現(xiàn)接近甚至超過30%的毛利率呢？

“嗚嗚嗚，房企捂盤不還是生活所迫”

市場(chǎng)研究者的定量測(cè)算似乎“更科學(xué)”，任澤平2016年研究表示，經(jīng)不同口徑計(jì)算，“政府通過地價(jià)和稅費(fèi)拿走了房?jī)r(jià)的6-8成！”這份研究發(fā)表一年后，任澤平以千萬年薪入職恒大，繼續(xù)他鼓吹放水的“實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”研究了。

我們來考察一下，任澤平的計(jì)算過程有多少錯(cuò)誤。首先是土地出讓金。在上圖中，任澤平用2015年11座一二線城市的土地出讓金收入除以當(dāng)年的商品房銷售額，得出結(jié)論：政府通過土地出讓金拿走了房?jī)r(jià)的40.1%。

仍然不論數(shù)據(jù)代表性問題，這種計(jì)算方式的致命缺陷在于：在商品房售價(jià)看漲的時(shí)期，土地出讓收入代表了房企愿為未來更高售價(jià)支付的更高成本，不是當(dāng)年賣出的商品房的成本，作為分子的土地成本被畸高估計(jì)。

另外，商品房銷售額不代表一塊土地上的所有房源都已經(jīng)變成收益回流，進(jìn)一步縮小了分母，導(dǎo)致地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重被更加高估。

喉舌可以為了主人的利益搬弄是非，公司財(cái)報(bào)和資本市場(chǎng)卻不能對(duì)錢撒謊，在房企年報(bào)或者各類券商研究中，我們可以挖掘很多地價(jià)-房?jī)r(jià)比率的真實(shí)數(shù)據(jù)。

在整體層面，我們很難找到公開且免費(fèi)的、房屋土地成本和售價(jià)完全匹配的研究。有機(jī)構(gòu)匯總了15-19年百大房企的新增土地成本占銷售均價(jià)的比重，從中可以清晰看出土地成本對(duì)房?jī)r(jià)的領(lǐng)先性。

年均售價(jià)取決于個(gè)體房企的銷售主要發(fā)生在哪些城市的哪些地段，不完全代表整體房?jī)r(jià)趨勢(shì)。平均土地成本不能用地價(jià)/土地面積計(jì)算，因?yàn)閲鴥?nèi)絕大多數(shù)樓盤容積率都大于1，1平土地會(huì)產(chǎn)生1平以上的商品房，如果不按樓面價(jià)計(jì)算土地成本，依然會(huì)高估地價(jià)占比。

另外，這些數(shù)據(jù)很可能不是加權(quán)平均而是算數(shù)平均，導(dǎo)致拿地成本偏高的小房企對(duì)整體數(shù)據(jù)的影響放大。這些因素都體現(xiàn)了計(jì)算地價(jià)-房?jī)r(jià)比率的復(fù)雜性，絕非一句話的暴論可以概括。

從上圖可以看出，即使使用被高估的數(shù)據(jù)，恒大和碧桂園的土地成本占比也都不高，顯然土地成本不是它們陷入危機(jī)的重要原因

在15-16年，房?jī)r(jià)大漲前夜，房企為了未來的高收入提前加價(jià)拿地，地價(jià)占比處于高位（15年正是330新政發(fā)布后，樓市尚未完全回暖但有大漲苗頭的交匯點(diǎn)）。房?jī)r(jià)高位企穩(wěn)的17-19年，新增土地成本的絕對(duì)值和比重都迅速下降，印證了房?jī)r(jià)上行預(yù)期時(shí)，當(dāng)年拿地成本和當(dāng)年售價(jià)比值一定偏高的判斷，絕大多數(shù)聲稱地價(jià)占房?jī)r(jià)極高比例的暴論，都源自這個(gè)匹配謬誤。

其實(shí)他們?cè)?009年就知道這個(gè)道理，但正確使用數(shù)據(jù)計(jì)算的國土部反而被罵“經(jīng)不起考驗(yàn)”，于是官方閉上了嘴，再也不發(fā)布這項(xiàng)數(shù)據(jù)了

為了滿足成本收益對(duì)應(yīng)原則，理想的計(jì)算方法是某樓盤平均樓面地價(jià)成本/該樓盤銷售均價(jià)，然后對(duì)所有樓盤進(jìn)行加權(quán)平均，但公開數(shù)據(jù)顯然不可能細(xì)化到這種程度。但會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求房企把售房收入和實(shí)際發(fā)生的成本匹配起來，我們可以到房企的財(cái)報(bào)中尋找真實(shí)。

下圖是碧桂園2017年業(yè)績(jī)報(bào)告的PPT（公開可查），從柱形圖最下面一層看出，土地成本占碧桂園收入的比重甚至長(zhǎng)期不到15%，工程建設(shè)才是營(yíng)業(yè)成本的大頭。

可惜2018年及以后沒有這么務(wù)實(shí)詳盡的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)PPT了

下表整理了恒大和保利兩家有相對(duì)可靠地價(jià)數(shù)據(jù)的房企的地價(jià)-房?jī)r(jià)比率。恒大的全部土儲(chǔ)平均地價(jià)可得性較高，比新增平均地價(jià)更能反映整體土地成本情況，保利則是在財(cái)報(bào)中詳細(xì)分解了售房營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成。與用新增土地價(jià)格做分子的黃色表格數(shù)據(jù)相比，匹配度更好的地價(jià)-售價(jià)比重明顯降低，而且數(shù)值和任澤平計(jì)算的40%相去甚遠(yuǎn)，反倒更接近2009年官方給出的23%。

接下來是稅費(fèi)。任澤平一口氣列舉了11種與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，把它們的總量全部算作政府從房?jī)r(jià)中拿走的16.7%。必須注意，任澤平的分母是“商品房銷售額”，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的口徑，“商品房屋銷售收入”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出商品房屋的收入，不包括個(gè)人轉(zhuǎn)賣二手房，因此可比分子也必須是出售新房交易中發(fā)生的稅費(fèi)，而絕不能把一級(jí)市場(chǎng)沒有繳納的稅負(fù)也強(qiáng)行作為分子。

然而，任澤平的計(jì)算中分子仍然被夸大了。在下面的表格里，本文分析了各種稅費(fèi)到底算不算政府從商品房銷售中抽走的稅負(fù)。

房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和城市土地使用稅發(fā)生在房產(chǎn)的持有階段，新房待售期間根本不用繳納。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是房企取得經(jīng)營(yíng)結(jié)果后必須履行的納稅義務(wù)，如果它和房?jī)r(jià)能發(fā)生聯(lián)系，那一定是房企定下一個(gè)稅后利潤(rùn)指標(biāo)，然后把稅負(fù)倒溯轉(zhuǎn)嫁給購房者。

此外，部分印花稅、契稅、增值稅及附加，以及少部分土地增值稅發(fā)生在二手房交易中，賣房的個(gè)稅完全由個(gè)人繳納，這些與商品房銷售毫無關(guān)系。任澤平不介意在紙面上讓房企為一份交易交兩套稅費(fèi)，反正這只是放大數(shù)據(jù)而已，又不會(huì)真多交一分錢的稅。

真正與一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)有直接關(guān)聯(lián)的稅費(fèi)，是土地增值稅、增值稅及附加、印花稅、契稅四大種。后三種稅的稅率比較穩(wěn)定，不考慮契稅極高的個(gè)別情況，總共大約占房?jī)r(jià)的10%。

土地增值稅是基于房產(chǎn)增值部分（基本相當(dāng)于房企賣房的凈利潤(rùn)）的超額累進(jìn)稅，但速算扣除后稅率不會(huì)超過增值部分的50%。土增在征收總量上與增值稅接近，但每套房的稅率差別很大。假設(shè)地價(jià)真如任澤平聲稱的那么高，假設(shè)房企利潤(rùn)真如專家們哭窮的那么低，就根本不會(huì)產(chǎn)生這么多的土地增值稅。政府拿走占房?jī)r(jià)很高比例的土地增值稅，那房企的稅后利潤(rùn)一定占房?jī)r(jià)比例更高。

值得注意的是，表格中的稅率都是理論稅率，實(shí)際征管中，中央和各地都有很多的稅收優(yōu)惠政策，實(shí)際稅負(fù)占房?jī)r(jià)的比率較紙面計(jì)算只低不高。任澤平使用宏觀總量數(shù)據(jù)，在擴(kuò)大分子的情況下算出了16.7%，那么現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)稅費(fèi)抽成，一定小于這個(gè)數(shù)字。

（碧桂園的PPT顯示，土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅金占總收入最高9%，17年?duì)I改增后降到5.1%，即使考慮購房者如果不轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)就無法抵扣增值稅，也不可能上調(diào)太多）

綜上，“政府拿走了房?jī)r(jià)的70%甚至更高”的暴論，在較大程度上高估了土地出讓金和稅費(fèi)占商品房銷售的比重。由于計(jì)算的復(fù)雜性和數(shù)據(jù)的不可及性，本文也無法給出一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)、相對(duì)準(zhǔn)確的定量數(shù)據(jù)，如果非要給一個(gè)大致的估算，本文認(rèn)為，政府通過地價(jià)和稅費(fèi)從一套商品房銷售中抽走的平均比率或在40%左右，大概率不超過一半。

但是，40%依然是一個(gè)可觀的比例，政府從長(zhǎng)期火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中抽取的巨量居民儲(chǔ)蓄，用途如何、效率如何，理應(yīng)接受公眾監(jiān)督，尤其在房地產(chǎn)相關(guān)巨額貪腐屢屢冰山上浮的情況下，相關(guān)資金的監(jiān)管和數(shù)據(jù)透明度仍存在明顯不足。2015年，財(cái)政部發(fā)布過全國土地出讓收支詳情，但在后續(xù)年份就再也沒公布了，是一種極大的監(jiān)督缺位。

這類數(shù)據(jù)，需要更多更詳細(xì)地公布

這份收支清單揭示了一個(gè)反直覺的結(jié)果：拆遷補(bǔ)償和N通一平等賣地成本占到了賣地收入的80%,賣地“毛利率”低于賣房，政府作為一個(gè)整體，從賣地中獲得的可支配收入并不多?！安疬w暴發(fā)戶”的形象在輿論中是極其負(fù)面的，然而如果后續(xù)環(huán)節(jié)都能按金融游戲規(guī)則獲利，那也沒有任何理由剝奪農(nóng)民等第一手持有者的權(quán)益（何況拆遷補(bǔ)償不足的情況亦不在少）。

即使有貪污腐敗，即使有預(yù)算違規(guī)，不可否認(rèn)的是，政府土地出讓金的底色還是公共性的，它被用于公共福利天經(jīng)地義，我們普通人還有權(quán)利要求監(jiān)督資金的用途和成效。而對(duì)于地產(chǎn)商拿走的那部分房?jī)r(jià)，且不論層層轉(zhuǎn)包層層回扣、內(nèi)部員工跑冒滴漏，單是管理層將私人奢侈消費(fèi)掛在公司賬上的費(fèi)用、債務(wù)危機(jī)前轉(zhuǎn)走的資產(chǎn)，又要占到房?jī)r(jià)的幾何呢？

巧了，楊惠妍的父親、碧桂園的前任董事長(zhǎng)就叫楊國強(qiáng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離均衡的收益劃分很復(fù)雜，但成本承擔(dān)者卻一目了然：為了剛需持有一套難以變現(xiàn)的住房的，或者租房的家庭。作為金融游戲的最后一手買家，他們實(shí)際上支付了層累的資本利得。

他們也是地鐵工地上流汗流血的農(nóng)民工，寫字樓里創(chuàng)造財(cái)報(bào)的白領(lǐng)，學(xué)校里勤勤懇懇的老師，醫(yī)院里連軸轉(zhuǎn)的醫(yī)生。附近的房地產(chǎn)因吸附了他們的勞動(dòng)價(jià)值而升值，資本利得的紅利卻往往與他們無關(guān)。

相反，他們?yōu)榉孔又Ц兜膬r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了所享受公共服務(wù)的價(jià)值，難以完成自身勞動(dòng)力再生產(chǎn)，遑論勞動(dòng)力的代際再生產(chǎn)，于是總有更多城鎮(zhèn)人口接盤的房?jī)r(jià)看漲前提，被房?jī)r(jià)上漲自身消解了。

有人打了幾個(gè)釘子可以理直氣壯要一套房，那打了一輩子釘子的人呢？

即使在三條紅線出臺(tái)前，市場(chǎng)輿論動(dòng)輒用“最難”、“遇冷”為房企鳴不平，可行業(yè)越難、利潤(rùn)越高。今年則是“悲情”之年，提振民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心被綁架到了救房企上。

可是，掙扎于房租的中小企業(yè)是不是民企？埋頭搞生產(chǎn)、搞研發(fā)的企業(yè)是不是民企？被拖欠貨款的分包商是不是民企？雖然它們的經(jīng)營(yíng)也存在這樣那樣的合規(guī)問題，但它們才是代表實(shí)在社會(huì)生產(chǎn)與就業(yè)的民營(yíng)企業(yè)。救一家萬億負(fù)債的尋租性房企和扶一萬家億級(jí)負(fù)債的生產(chǎn)性企業(yè)，哪個(gè)更能提振信心和經(jīng)濟(jì)，這根本不應(yīng)該成為問題。

7月的最高層會(huì)議指出：“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，市場(chǎng)和財(cái)經(jīng)媒體對(duì)此歡欣鼓舞，以為終于又能要求政策撐“永不落”的房?jī)r(jià)，救“大而不能倒”的房企了。但房地產(chǎn)市場(chǎng)必須且正在不可逆轉(zhuǎn)地回歸消費(fèi)品的供求邏輯，政策松綁不會(huì)激發(fā)另一輪“漲價(jià)去庫存”，金融游戲的高周轉(zhuǎn)房企終將向經(jīng)濟(jì)規(guī)律低頭。

在回歸均衡的過程中，政府的責(zé)任是監(jiān)管性的，追回監(jiān)管不力造成的保證金流失，肅清腐敗的政商關(guān)系。作為地產(chǎn)黃金年代的最大受益者，高周轉(zhuǎn)房企應(yīng)該把高管的高薪高消費(fèi)貼回來，把轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)收回來，把資產(chǎn)和掩藏在會(huì)計(jì)操作下的利潤(rùn)拿出來，償付“合同預(yù)付款”代表的住房民生債，而不是躺著、叫嚷著要國家拿出更多居民儲(chǔ)蓄來“?！眮怼熬取薄?/p>

當(dāng)然，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有從供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅驗(yàn)橹袊嗣竦姆慨a(chǎn)“剛需”，不僅是對(duì)一個(gè)容身之所的愿望，也是對(duì)廉價(jià)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的期待。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新的均衡，應(yīng)當(dāng)是新地產(chǎn)建設(shè)模式、勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本的分擔(dān)結(jié)構(gòu)、地方政府新融資方式的全局最優(yōu)，為了推動(dòng)實(shí)現(xiàn)一個(gè)理性、普惠且鼓勵(lì)生產(chǎn)的均衡，需要普通人站穩(wěn)自己的立場(chǎng)，看清自己的利益所在，發(fā)出自己理智且穩(wěn)健的聲音。

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