人口減少后，以后的房子誰來買？_全球新視野

曾經(jīng)網(wǎng)上有一個非常有趣的段子，據(jù)說在中國股票市場建立不久的時候，西方有一群金融大咖信心滿滿的帶著美鈔來中國炒股，在他們的認知里，自己對經(jīng)濟金融的運行規(guī)律了如指掌，來中國炒股簡直就是降維打擊，可誰也沒想到，中國股市的復雜多變遠超他們的想象，在經(jīng)歷了多次莫名其妙的大跌大漲之后，他們損失了海量的資金，最后灰溜溜的離開了中國。

(相關(guān)資料圖)

這雖然只是一個段子，但也深刻的告訴了我們一個道理，在中國投資，如果你只知道用經(jīng)濟學常識去硬套，那多半是行不通的，因為在中國，經(jīng)濟學不只是經(jīng)濟學，而是進化成了另一門學科——政治經(jīng)濟學。

明白了這個道理，我們再來看房地產(chǎn)。

現(xiàn)在很多人非常關(guān)心一個問題——我們已經(jīng)人口負增長，以后房子是不是賣不出去了??？

如果從經(jīng)濟學的角度來看，答案是非?？隙ǖ模堑?，人口減少，必然會導致房產(chǎn)空置，事實上現(xiàn)在中國很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了房子空著沒人住的情況。

我老家那邊，農(nóng)村的房子成片的閑置，整個村子三十多戶人，住人的只有五六戶，且大多都是60歲以上的老人，鄉(xiāng)里人會多點，但一般都是農(nóng)忙的季節(jié)回來種種田，其他時間不常住在那里。

至于鎮(zhèn)上，得分情況來看，有產(chǎn)業(yè)的人口大鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)不輸縣城，有好多商品房小區(qū)，在那里居住基本和城里無異。

但如果是沒有產(chǎn)業(yè)的純農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，那除了學校和菜市場門口，其他地方基本是荒無人煙，鎮(zhèn)上的街道一眼看過去，一整排的三層小洋樓，住人的幾乎沒有，空置率高達70%，只偶爾有幾個上了年紀的老人充滿好奇的看著你。

這種農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)荒廢的情況在全國都十分普遍，中國城市化、工業(yè)化的40年，其實就是農(nóng)村人口流失的40年。

而人口流動的基本趨勢大概是：村里和鄉(xiāng)里的會花錢去鎮(zhèn)里買房，鎮(zhèn)里和郊區(qū)的則花錢去縣城里，至于縣城里的有錢人，要么去地級市，要么去省會，極個別還會去一線城市，人口流動的基本順序大概是這樣的，從下往上，房子的空置率依次遞減。

從我觀察到的事實來看，村里的房子空置率高達80%，鄉(xiāng)里接近70%，鎮(zhèn)里空置率50%（某些大鎮(zhèn)除外），縣城空置率30%。

甚至國內(nèi)有個別地方已經(jīng)出現(xiàn)了整個鎮(zhèn)子徹底荒廢的情況。

當然，這種情況肯定不是我國所獨有的，西方國家基本也是一個樣，甚至比我們更夸張，2022年中國的城市化率是65.22%，法國是80%、加拿大81%、美國82%、英國83%、日本更是來到了驚人的92%。

城市里那么多人，用腳想都知道農(nóng)村是徹底荒蕪了。

我以最夸張的日本為例，日本總?cè)丝?.26億人，一個東京都市圈就有3700萬人，三大都市圈，東京、名古屋、關(guān)西的總?cè)丝诤嫌嬐黄屏?600萬，也就是有超過一半日本人擠在三大城市圈里，在這些大城市里，年輕人擠在20平米狹窄的空間中生活，甚至有的租不到房子只能長期住在網(wǎng)吧里。

而反觀日本的鄉(xiāng)村，街上一個年輕人都沒有，偶爾會看見幾個老年人、幾只貓狗，很多店鋪是關(guān)門的，住房也是大門緊閉，路上車很少，街邊的停車場也是空蕩蕩的，二十多年前建的球場也是銹跡斑斑，周圍看不到一個踢球的人，這種冷清和安靜的氛圍，讓你完全感受不到一點生活氣息，白天尚且如此，到了晚上必然就成了徹底的鬼城。

很難想象，這兩種截然不同的場景竟然發(fā)生在同一個國家里。

但這就是市場經(jīng)濟的規(guī)律，錢在哪里，人自然就流向哪里，為什么大家都要進城？因為很簡單的道理，留在村里種地一年收入5700，出去打工，一年可以賺57000，沒讀過書的人閉著眼睛都知道怎么選。

而且現(xiàn)實還遠不止如此，在城里，有更好的醫(yī)生、更好的學校和老師、更豐富的服務、更便捷的交通。

我舉幾個簡單的案例，網(wǎng)購這件事，如果你住在村里，快遞多半只送到鎮(zhèn)上，你從村里去鎮(zhèn)上路程可能有好幾公里，而住在城里，快遞可以直接送貨上門。還有外賣，打車這些服務，你在村里統(tǒng)統(tǒng)都享受不到，社會的進步幾乎和你沒有關(guān)系。

除了這些服務，更大的差異在醫(yī)療和教育，一個好醫(yī)生，意味著關(guān)鍵時刻能救你的命，一個好學校，意味著清北錄取率高達50%，可能改變一個家族的命運，而如果你住在村里，這些資源全都和你沒有關(guān)系。

正是因為種種原因，所以哪怕城市里的房子已經(jīng)很貴了，但依然有人前赴后繼的去購買。

日本人口負增長已經(jīng)很多年了，但東京的房價依然在漲。

之所以會出現(xiàn)這種情況，主要有兩個原因：

1.目前全世界幾乎所有國家都處于貨幣超發(fā)的狀態(tài)，每年都在印錢，錢最終都會流入到市場里，市面上貨幣的總量持續(xù)增加，會導致資產(chǎn)的價格膨脹，以前一碗粉1塊錢，現(xiàn)在賣5塊，那房子漲個兩三倍是不是有很合理？

很多人覺得房價高一定沒人買，那是受限于自己的收入，這個世界上有錢人真的很多，深圳有個樓盤看樓需要先驗卡，沒有500萬現(xiàn)金，門都不讓你進，但即便如此，依然排隊的人絡(luò)繹不絕。

2.總?cè)丝陔m然降低，但從農(nóng)村和小城市依然有源源不斷的人進入大城市，他們還有買房的需求。

這就是全世界的大城市房價都居高不下的真正原因。

國內(nèi)也是一樣的道理，雖然現(xiàn)在我們總?cè)丝谝呀?jīng)下滑，但每年從中西部依然有大量的年輕人進入一線城市，所以指望一線城市房價大跌去抄底，這種想法不太現(xiàn)實。

中國的房價確實會跌，也一定會有很多房子賣不出去，但這種傳導有個優(yōu)先級，村里-鄉(xiāng)里-鎮(zhèn)里-縣城-地級市-省會-一線城市，越往后面房子越保值，如果不出意外，未來中國的一線城市房價會是一個天文數(shù)字。

但是，我一開始就說過的一句話，在中國不能用經(jīng)濟學常識去硬套，中國講的是政治經(jīng)濟學。

雖然從基本的經(jīng)濟規(guī)律來看，中國未來一線城市的房價必然是越來越高，但咱們國家已經(jīng)意識到了這個問題，試想一下，如果我們盲目的去走西方大城市集群的道路，那未來有一天，中國12億人是不是得有6億人擠在北上廣深？那得卷到什么地步？

所以我們必須走出一條不一樣的道路。

去年中央發(fā)布了一條重磅消息，出臺了一個叫《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》的文件，這個文件的主體意思很清晰，那就是中國不能只有幾個大城市，還得有一些實力強勁的小縣城。

如果再結(jié)合上面一再強調(diào)的“推進超大特大城市瘦身健體”這個政策，以及提了好幾年的鄉(xiāng)村振興政策來看，國家的意思非常明白了，相比起只有幾個大城市集群撐場面，國家更希望看到的是中國均衡發(fā)展群星遍布的場景，只有這樣，我們才能走上一條良性發(fā)展的道路。

當然，這條道路肯定很難，也不一定能夠成功，但從過往的經(jīng)驗來看，在中國如果你只盯著經(jīng)濟規(guī)律，而忽視政策的調(diào)整，這并不是一個理智的思考，我始終還是相信，我們能走出一條和西方不一樣的道路。

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