世界關(guān)注：武漢樓市最近是怎么了

武漢房地產(chǎn)=困難行業(yè)？

(相關(guān)資料圖)

就在2月6日，武漢發(fā)布16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施

圖片來(lái)源：武漢市人民政府

在支持困難行業(yè)發(fā)展中，明確提出要促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，并加大紓困支持力度

不僅是官方蓋章，這也是有史以來(lái)第一次把地產(chǎn)定義為困 難

但仔細(xì)想想，武漢房地產(chǎn)和困難行業(yè)，這兩個(gè)詞似乎怎么看都不太搭邊

一來(lái)在武漢這樣體量的城市，地產(chǎn)不說(shuō)是支柱，至少也是重要行業(yè)，并且武漢樓市的交易量也始終都是全國(guó)前列

再者，往年每年隨便都能賣個(gè)20萬(wàn)套的新房市場(chǎng)，再怎么也算不上困難行業(yè)吧

也因此，讓我們不得不好奇：最近的武漢樓市，到底怎么了

真叫盧俊認(rèn)認(rèn)真真聊地產(chǎn)，實(shí)實(shí)在在談買房。3969篇原創(chuàng)內(nèi)容

01

對(duì)武漢來(lái)說(shuō)，最困難的是新房啞火

能決定武漢樓市基本面的，肯定是新房市場(chǎng)

為什么這么說(shuō)，給大家看一張武漢的新房地圖

密密麻麻的圖紙上全是新盤

在武漢這座城市，一年包括尾盤在內(nèi)的新盤就有600-700個(gè)，成交量在18-20萬(wàn)套之間

什么概念

以上海為例，在過(guò)去16年間上海新房成交套數(shù)超過(guò)10萬(wàn)套的僅有5年，其中最高的2007年，也不過(guò)是17.5萬(wàn)套的成交量

而對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)，就算是疫情影響下的2021年，新房成交還超過(guò)了20萬(wàn)套，位列全國(guó)第一

那你能想象嗎，這樣巨大的成交量，居然在2022年突然開始急轉(zhuǎn)直下

數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下

2016年-2021年，武漢新房的成交套數(shù)一直都是穩(wěn)定在20萬(wàn)套以上，最高能有34萬(wàn)套

而到了2022年，武漢新建商品住房共計(jì)成交11.63萬(wàn)套，同比下滑42%

是近8年來(lái)成交量最低的一年

具體來(lái)看

數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市住房保障和房屋管理局

要知道在前幾年，武漢平均一個(gè)月賣2萬(wàn)套新房都是很正常的事

但是在去年，平均每月銷售也就在1萬(wàn)套左右，2月最低成交量?jī)H有7322套

眼見著新房成交直線下降，武漢也開始慌了

先是縮小限購(gòu)區(qū)域，緊接著又是放寬購(gòu)房套數(shù)，但是要說(shuō)去年最管用的刺激

還是要數(shù)2022年年底特意延長(zhǎng)了10天的房地產(chǎn)交易會(huì)

不僅指出二環(huán)以外都不限購(gòu)，并且還提供1萬(wàn)元的消費(fèi)券或是住宅專項(xiàng)維修資金

有用么，當(dāng)然

但是即使這樣，唯一的12月翹尾也很短暫

就在今年整個(gè)1月，成交量又開始出現(xiàn)下滑，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，成交量同比下降48%

此外更難的是，新房市場(chǎng)的低迷，也帶來(lái)整個(gè)武漢市場(chǎng)的蝴蝶效應(yīng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：混知房產(chǎn)

可以看到，從2018年到2021年，武漢新房的庫(kù)存量一直在增加

截至2022年12月，武漢全市新房庫(kù)存近1800萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)16.4個(gè)月

這還只是新房的庫(kù)存，如果再加上二手房15萬(wàn)套的掛牌量，也就是說(shuō)，2022年底武漢的房屋庫(kù)存量可以達(dá)到32萬(wàn)套房子，可以說(shuō)是天量了

新房啞火后的市場(chǎng)或許還可以等待回暖

但是因?yàn)樾路抠u不掉、去化很差帶來(lái)的其他連鎖效應(yīng)，恐怕才是當(dāng)下武漢市場(chǎng)最不穩(wěn)定的因素

02

而新房啞火帶來(lái)的連鎖效應(yīng)，爛尾樓

想想看如果長(zhǎng)時(shí)間庫(kù)存積壓新房賣不出去，開發(fā)商的回款跟不上開發(fā)的速度，會(huì)容易發(fā)生什么問(wèn)題

房屋爛尾

這才是為什么武漢目前把房地產(chǎn)行業(yè)定性為困難的主要原因，銷售是市場(chǎng)，爛尾是民生

說(shuō)到爛尾樓，去年大家可能最多關(guān)注到的就是鄭州

但其實(shí)

全國(guó)問(wèn)題樓盤數(shù)量排全國(guó)第一的城市，是武漢

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研

截至2022年底，武漢問(wèn)題樓盤數(shù)量為36個(gè)，占比32城總量的10%以上，尚未交付套數(shù)69266套，尚未交付面積727萬(wàn)平米

無(wú)論從問(wèn)題樓盤數(shù)量還是套數(shù)、面積上來(lái)看，均位居32城榜首

雖然面對(duì)爛尾問(wèn)題，武漢也在不斷加強(qiáng)處理力度，但真正處理也會(huì)有不少困難

以武漢最大爛尾樓群長(zhǎng)江錦苑項(xiàng)目為例，爛尾10年后于2022年8月29日在網(wǎng)上拍賣

項(xiàng)目起拍價(jià)超過(guò)24.5億元，并且還需要13億的保障金

第一次起拍，中途有超過(guò)6000人圍觀，最終流拍

后來(lái)即使將保障金降到10億元，又再次進(jìn)行了兩次拍賣，仍然還是流拍

如今整體房地產(chǎn)處形式本就不太樂觀，加上一些爛尾樓盤因?yàn)闋€尾時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，產(chǎn)品定位已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)在市場(chǎng)的需求

未來(lái)，很多開發(fā)商在接手爛尾盤這件事上只會(huì)更加謹(jǐn)慎

新房成交、庫(kù)存量、問(wèn)題樓盤數(shù)量，這都是我們從數(shù)據(jù)端看見的武漢樓市

03

那么，武漢樓市現(xiàn)在的真實(shí)狀況又是怎樣的呢

為了更了解事實(shí)真相

我和武漢真有好房的小伙伴聊了聊，他告訴我如今的武漢樓市有一個(gè)現(xiàn)象越來(lái)越明顯了

那就是，整個(gè)新房市場(chǎng)在面臨一場(chǎng)連鎖式的降價(jià)潮

首先就是，這次的降價(jià)項(xiàng)目范圍夠廣

甚至曾經(jīng)的地王項(xiàng)目，都紛紛選在新房階段就開始調(diào)價(jià)

好比2021年10月土拍中誕生的地王，月湖云莊

1.6萬(wàn)/平的樓面價(jià)，如今售價(jià)1.89萬(wàn)/平

要知道房屋的建安成本怎么也得要2000元/平，這樣的價(jià)格相當(dāng)于開發(fā)商可能連本錢都賺不回來(lái)

除此之外，更多核心區(qū)的品質(zhì)盤也在降價(jià)

連東湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、光谷這樣的核心區(qū)域尚且如此，其他區(qū)域的新房市場(chǎng)去化問(wèn)題可想而知

其次，這種市場(chǎng)降價(jià)反應(yīng)還是連鎖式的相互影響

什么意思

也就是說(shuō)，在同一區(qū)域內(nèi)，一些樓盤率先降價(jià)，眼見著降價(jià)的樓盤銷量上去了，其他樓盤也開始卷起來(lái)跟著效仿

好比位于徐東板塊1.5環(huán)的鋼旅藍(lán)郡

很長(zhǎng)一段時(shí)間，徐東幾乎沒有供應(yīng)，今年供應(yīng)不僅多了起來(lái)，而且不少都是大盤

鋼旅藍(lán)郡原先的報(bào)價(jià)是2.2w/平

但是與周邊樓盤對(duì)比，保利城毛坯成交價(jià)1.87-1.95w/平，臨近地鐵口的東湖one的放風(fēng)價(jià)也是2萬(wàn)出頭

再加上周邊項(xiàng)目還有降價(jià)的情況，導(dǎo)致鋼旅藍(lán)郡的成交量更上不去

無(wú)可奈何下，僅有的辦法就是也跟著降價(jià)

鋼旅藍(lán)郡在上周啟動(dòng)分銷，降價(jià)到1.9w/平后，銷量立馬就提上去了，一周到訪1343組，成交了122套

而這樣傳染式的降價(jià)潮，正在武漢的新房市場(chǎng)大量上演

當(dāng)然，換個(gè)角度說(shuō)也有好的一面，大量樓盤的降價(jià)銷售，也確實(shí)為市場(chǎng)帶了更多的訪客量

不僅是新房市場(chǎng)看房的人多了

比如近期賣的比較好的兩個(gè)樓盤

1.城投融創(chuàng)國(guó)博城：二至三環(huán)，上周末兩天到訪700多組，去年武漢的銷冠，總價(jià)段150萬(wàn)，地鐵、配套、學(xué)校都有

2.中建大公館：光谷關(guān)山大道，上周末兩天到訪500多組，均價(jià)僅2.6w/平左右，地段、學(xué)區(qū)、配套在光谷也是非常少見的項(xiàng)目

這兩個(gè)項(xiàng)目也都是總價(jià)段較低，偏剛需性質(zhì)的項(xiàng)目

此外，二手市場(chǎng)也有較為明顯的回暖

像武漢貝殼二手房，一天破200單，是前幾天的1倍，創(chuàng)下近一年新高

新房和二手房市場(chǎng)的訪客更積極了，也算是為今年武漢樓市的回暖帶來(lái)一些希望

04

當(dāng)然，武漢也在想辦法解決眼下困難

好，到這里我們也可以感受到，現(xiàn)在的武漢樓市確實(shí)遇到了一些問(wèn)題

先是一直穩(wěn)健的新房成交量出現(xiàn)歷史新低，再是庫(kù)存量以及樓盤爛尾的情況

即使在市場(chǎng)端，大量的樓盤也在連鎖式的降價(jià)

或許也正是如今這些市場(chǎng)的不穩(wěn)定，才讓有了這一次關(guān)于“困難行業(yè)”的定性

當(dāng)然，我們也看到定性后武漢同樣也列舉了解決措施

比如發(fā)房票

和減輕企業(yè)資金壓力

所以這樣看來(lái)，將武漢樓市評(píng)定為困難行業(yè)，更多也是為了后面樓市進(jìn)一步刺激提前做好準(zhǔn)備

此外，武漢自身的城市能級(jí)也保證了這座城市的樓市不會(huì)太差，和其他二線城市不同

武漢的底氣在于人口

武漢不僅是2021年新增人口最多的城市，也是2022年省會(huì)城市GDP排名的前5中增速最高的城市

擁有這樣體量人口的大武漢

如果接下來(lái)政策有寬松，樓市在今年回暖，也不是沒有可能

以上為正文，來(lái)自Moon

（本文感謝真有好房武漢站受訪者好房哥的大力支持）

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