北京發(fā)布《住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》 買新房首設“業(yè)主查驗”流程

10月9日，新京報記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官網(wǎng)獲悉，《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）正面向社會公開征求意見，至10月13日結束。《征求意見稿》含四章、16條、7個附件，主要內(nèi)容為分戶驗收和業(yè)主查驗。

(資料圖片僅供參考)

記者留意到，此次《征求意見稿》除了明確要加強分戶驗收外，新房項目首次規(guī)定了業(yè)主查驗這一流程。這意味著，業(yè)主在交房前可以仔細查看自己購買的房子有沒有問題，發(fā)現(xiàn)問題后可及時和開發(fā)商溝通。

業(yè)內(nèi)人士表示，與過去相比，《征求意見稿》有很大的不同，帶有強制性要求。而在工程竣工驗收前組織業(yè)主查驗，能將問題前置并推動解決，有助于提高房屋交付質(zhì)量。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會稱，《征求意見稿》著力扭轉(zhuǎn)本市當前一些住宅工程參建方對質(zhì)量分戶驗收不嚴謹、不細致，導致驗收、交付之際，常見質(zhì)量缺陷、貨不對板多發(fā)的狀況，逐步構建住宅工程開門搞建設、業(yè)主深度參與的共治模式，推動問題逐步化解，不斷提升住宅品質(zhì)，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。

關注1

建設單位應提前7日正式通知業(yè)主查驗新房

《征求意見稿》的一大亮點是引入業(yè)主查驗，這不同于交房前的驗房。

《征求意見稿》明確，住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結構和單位（子單位）工程竣工驗收前，依據(jù)國家和本市有關工程建設標準、設計文件、施工合同等，對住宅及相關公共部位的實體質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

目前新房在收房的時候，業(yè)主們拿到鑰匙也要有驗房環(huán)節(jié)，合格簽字后才收房。那么《征求意見稿》里這個住宅工程業(yè)主查驗，也就是業(yè)主查驗有何不同？這里指的是建設單位在工程竣工驗收前，組織購房業(yè)主（業(yè)主授權人），依據(jù)國家和本市有關工程建設標準、設計文件、購房合同等，對住宅及相關公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。

根據(jù)《征求意見稿》，建設單位應及時、分批組織業(yè)主查驗，并提前7日正式通知業(yè)主，業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權他人參與查驗，總人數(shù)不超過3人。

在查驗過程中，查驗組應耐心細致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經(jīng)查驗雙方共同簽字確認，形成問題銷項臺賬。建設單位根據(jù)銷項臺賬，組織維保力量進行問題整改，對臺賬逐一銷項。

【解讀】

對于引入業(yè)主查驗，北京地產(chǎn)資深人士韓樂認為，這比在收房前的業(yè)主驗房更細致、要求更高，“以前，有的開發(fā)商會組織業(yè)主驗房，但并不是所有的項目都有這個環(huán)節(jié)，這是開發(fā)商自愿的。”

韓樂進一步表示，引入業(yè)主查驗，開發(fā)商對于交付工作會更加重視，房子未來的交付質(zhì)量會有明顯的提升。“還能倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售環(huán)節(jié)。此前，如果房子賣得好的話，有一些開發(fā)商會要求購房者簽訂‘霸王條款’，更多是對房企自身利益的保護，也可能對未來買房人產(chǎn)生潛在的危害。有了業(yè)主查驗環(huán)節(jié)，開發(fā)商在設定‘霸王條款’時會比較謹慎，會考慮后面交付時產(chǎn)生的麻煩。”

“《征求意見稿》會使房企在銷售、精裝修、公共空間的配置標準等方面，可能考慮得更加周全，從而能防范后面出現(xiàn)的一些風險，對買房人來說，也是一種保障。”韓樂說。

關注2

強化分戶驗收 引入第三方機構復核

《征求意見稿》對于分戶驗收進行了強化，公共部位、每戶住宅、每間房間都要進行驗收，并留存資料，還要引入第三方機構抽樣復核。

根據(jù)《征求意見稿》，分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結構分部工程驗收前，第二階段安排在單位（子單位）工程竣工驗收前。

分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應清晰體現(xiàn)樓號戶號、驗收時間、驗收成員等信息。分戶驗收資料由建設單位留存?zhèn)洳?，存檔期限自辦結工程竣工驗收備案之日起算，不低于2年。

在組織業(yè)主查驗前，建設單位將第二階段分戶驗收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵以二維碼、手機APP等信息化方式分發(fā)。

值得關注的是，《征求意見稿》規(guī)定，建設單位應委托有資質(zhì)的第三方建設工程質(zhì)量檢測機構對分戶驗收數(shù)據(jù)進行比對復核。建設單位依據(jù)第三方機構出具的分戶驗收檢測報告，組織參建各方對不合格點位進行整改，第一階段分戶驗收不合格點位，須在主體結構分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收不合格點位，須在單位（子單位）工程竣工預驗收前整改到位。

此外，分戶驗收第三方復核比對、影像資料留存分發(fā)、重新組織分戶驗收實行提級管理、違規(guī)行為信用處理等剛性措施，督促住宅工程參建各方認真履行職責，重視分戶驗收，做實分戶驗收，及時整改分戶驗收核驗出的不合格點位。

【解讀】

從事房屋交付質(zhì)量檢查的第三方機構北京灃浩達工程檢驗服務有限公司總經(jīng)理趙偉表示，目前，北京引入第三方機構參與驗收的只有一小部分開發(fā)商，占比最多30%。在非強制之下，開發(fā)商自己驗收，存在“水分”。

“開發(fā)商、工程或者是監(jiān)理人員，他們天天看，會有視覺疲勞，業(yè)主認為的問題，在他們看來不是問題，但是第三方機構不同，完全代表業(yè)主的視角，由于視角不同，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的類別與數(shù)量就不同。”趙偉說，通過第三方機構的復核，才能把驗收落到實處，在萌芽階段發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

趙偉表示，分戶驗收環(huán)節(jié)引入第三方機構抽樣復核，在業(yè)主查驗環(huán)節(jié)，業(yè)主也可以自行邀請第三方機構共同驗房，監(jiān)督方越多，視角越多元，越能倒逼開發(fā)商提高施工質(zhì)量。

關注3

監(jiān)督機構應加強業(yè)主查驗的監(jiān)督抽查

《征求意見稿》明確，監(jiān)督機構應加強業(yè)主查驗工作的監(jiān)督抽查，對查驗活動中查實存在下列行為之一的，責令改正，并移交本級行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門依據(jù)記分標準，對責任單位進行信用記分處理。對業(yè)主查驗中查實的違反建設工程質(zhì)量管理行為，責令改正并依法依規(guī)作出處罰。比如，未達到查驗條件，倉促組織業(yè)主查驗，引發(fā)群訪群訴的；未按要求提前通知業(yè)主、查驗組不認真履行職責，激化矛盾的；臺賬不實、銷項弄虛作假、問題整改推諉扯皮的。

當然，對業(yè)主（業(yè)主授權人）在查驗活動中提出與客觀事實不符或超出國家和本市有關工程建設標準、設計文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設單位與業(yè)主（業(yè)主授權人）協(xié)商又不能達成一致的，可按購房合同約定的爭議解決途徑處理。

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