北京市豐臺(tái)首個(gè)物管會(huì)“上崗”一年半 失管小區(qū)大變樣兒

小區(qū)物管會(huì)如何“晉級(jí)”業(yè)委會(huì)

豐臺(tái)區(qū)芳群園三區(qū)9號(hào)院的物管會(huì)即將完成過渡，成立業(yè)委會(huì)的事情已提上日程。自2020年5月1日《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施以來(lái)，全市各街道積極引導(dǎo)暫無(wú)條件選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的小區(qū)成立物管會(huì)，黨建引領(lǐng)下的社區(qū)治理體系不斷完善。但物管會(huì)畢竟是臨時(shí)組織，其目的是要通過三年的磨合向業(yè)委會(huì)過渡，該如何完成過渡是目前困擾不少小區(qū)的問題。記者以芳群園三區(qū)9號(hào)院為樣本，探尋這個(gè)問題的答案。

溯源

小區(qū)失管14年 物管會(huì)臨危受命

2020年，豐臺(tái)區(qū)芳群園三區(qū)9號(hào)院以《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施為契機(jī)，在方莊街道辦事處、社區(qū)黨委的積極引導(dǎo)下，于當(dāng)年6月成立物管會(huì)，這也是豐臺(tái)區(qū)成立的首個(gè)物管會(huì)。社區(qū)黨委書記姜瑩任物管會(huì)主任，通過黨建引領(lǐng)，組織居民展開自治工作?；貞浧甬?dāng)時(shí)的情況，姜瑩坦言除了責(zé)任，更多的是壓力，“可以說(shuō)北京市老舊小區(qū)存在的普遍問題，這個(gè)小區(qū)都有。更嚴(yán)重的問題是，小區(qū)已經(jīng)處于物業(yè)失管狀態(tài)長(zhǎng)達(dá)14年，小區(qū)與物業(yè)管理能沾點(diǎn)邊的只有一名即將退休的保潔員。小區(qū)的產(chǎn)權(quán)單位還是三家央屬產(chǎn)權(quán)單位，協(xié)調(diào)工作流程上比普通小區(qū)更復(fù)雜。”

“要讓居民對(duì)物管會(huì)有認(rèn)同感，就得先讓大家看到小區(qū)的變化。”姜瑩介紹，物管會(huì)成立的同時(shí)引入了臨時(shí)物業(yè)，物業(yè)單位以“先嘗后買”的方式為居民提供服務(wù)。物管會(huì)與物業(yè)配合，首先完成小區(qū)適老化改造。小區(qū)共有3棟居民樓，分別為9號(hào)樓、甲9號(hào)樓和乙9號(hào)樓。以9號(hào)樓為例，每個(gè)樓門前都有3個(gè)高臺(tái)階，遠(yuǎn)高于樓內(nèi)樓梯的臺(tái)階，老人進(jìn)出不便，存在安全隱患。物管會(huì)成立后，辦的第一件事就是向社區(qū)黨委提出申請(qǐng)，給9號(hào)樓安裝了無(wú)障礙設(shè)施。

“咱們小區(qū)的小花園已經(jīng)荒廢多年了，能不能利用起來(lái)？”居民有這樣的反映，物管會(huì)立即行動(dòng)。小區(qū)的3棟樓成“U”形排列，中心的小花園本應(yīng)是居民的主要休閑區(qū)域，但因失管多年，垃圾遍地，荒草叢生，根本進(jìn)不去人。今年3月，根據(jù)居民意愿，由社區(qū)黨委和物管會(huì)牽頭，按程序招標(biāo)，給這個(gè)荒廢多年的小花園動(dòng)了一次“大手術(shù)”：垃圾清理、荒草拔除后，重新鋪設(shè)透水磚，為花園長(zhǎng)廊加蓋頂棚，增設(shè)供居民休閑用的桌椅，添加健身設(shè)施開辟健身區(qū)，同時(shí)增加供孩子們玩耍的兒童娛樂區(qū)。小花園的面貌煥然一新。

“這是個(gè)能辦成事兒的組織，還真不是‘假招子’。”居民們發(fā)現(xiàn)，物管會(huì)正在悄然改變著小區(qū)的環(huán)境，而且這些改變都是根據(jù)大多數(shù)人的意愿來(lái)的，且工作持之以恒。大家對(duì)物管會(huì)的信任度越來(lái)越高。

晉級(jí)

1 條件

居民對(duì)物管會(huì)和物業(yè)“雙滿意”

按照預(yù)期和工作要求，物管會(huì)將在三年內(nèi)向業(yè)委會(huì)過渡，記者歷時(shí)一年半跟蹤芳群園三區(qū)9號(hào)院這一樣本發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上今年年中，物管會(huì)便有了完成過渡的眉目，大大超出了預(yù)期。姜瑩告訴記者，小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備工作已經(jīng)提上日程，預(yù)計(jì)在今年底即將按照工作流程，通過選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。如此算來(lái)，該小區(qū)的物管會(huì)僅用一年半便完成了過渡。達(dá)到什么樣的條件便標(biāo)志著居民自治工作可以向前邁進(jìn)了呢？

方莊街道辦事處社區(qū)建設(shè)辦公室副主任焦洋告訴記者，通過成立物管會(huì)，以黨建引領(lǐng)的方式引導(dǎo)居民展開自治工作，不僅小區(qū)的環(huán)境大有改善，居民也逐漸轉(zhuǎn)變思維方式，更加關(guān)注公共利益，更愿意參與到社區(qū)治理工作中來(lái)。在進(jìn)一步理順管理規(guī)則、議事規(guī)約的前提下，物管會(huì)和物業(yè)的服務(wù)管理工作都能得到居民的高度認(rèn)可，是完成過渡的先決條件。

物管會(huì)和物業(yè)的工作是如何得到居民高度認(rèn)可的？從各方的講述中記者發(fā)現(xiàn)，雙方默契配合敢啃“硬骨頭”是關(guān)鍵。以小區(qū)下水管線問題為例，由于先天設(shè)計(jì)缺陷加之管線老化等因素，下水道堵塞甚至倒灌的問題時(shí)常出現(xiàn)。過去在小區(qū)長(zhǎng)期失管狀態(tài)下，只能哪里堵了就協(xié)調(diào)疏通車來(lái)通，受影響的居民一起分?jǐn)偸柰ㄙM(fèi)用。想要同時(shí)協(xié)調(diào)三家央屬產(chǎn)權(quán)單位共同解決問題絕非易事，問題還不在于各方能否出資，而是得有人來(lái)牽頭，同時(shí)協(xié)調(diào)各單位辦事流程同步，以達(dá)到快速解決問題的效果。

物管會(huì)的優(yōu)勢(shì)在于，成員既是小區(qū)居民，也是各產(chǎn)權(quán)單位的老職工，涉及產(chǎn)權(quán)單位這事兒，該找誰(shuí)溝通、怎么溝通，大家心里有底。針對(duì)下水管線改造，物管會(huì)向三家產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)公共維修資金，三家單位均全力配合，工程已進(jìn)入相關(guān)審批程序。

“咱的樓門都換新的了？”小區(qū)物業(yè)剛剛進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候，就這一個(gè)細(xì)節(jié)便抓住了居民的心。樓門多年沒人清理，污損嚴(yán)重，但現(xiàn)在變得锃光瓦亮。居民上前仔細(xì)一瞧，還是過去的老門啊。原來(lái)是物業(yè)工作人員踮著腳彎著腰一點(diǎn)一點(diǎn)擦洗干凈的。有居民感動(dòng)地說(shuō)：“要不是他們擦干凈，我都忘了以前的門是銀色的了。”

增加智能門禁裝置、增設(shè)智能垃圾分類桶站……物業(yè)進(jìn)駐后，小區(qū)每月幾乎都有新變化。9號(hào)樓一層住著一位95歲的老人，他家西側(cè)窗戶正對(duì)著一處衛(wèi)生死角，多年不敢開窗。物業(yè)來(lái)了以后，他發(fā)現(xiàn)不僅自家窗外，小區(qū)所有的衛(wèi)生死角都消失了。

物業(yè)工作得到居民的認(rèn)可，從臨時(shí)物業(yè)“轉(zhuǎn)正”后，物業(yè)費(fèi)的繳納率逐步提高，目前達(dá)到了70%。“繳納率沒到100%看似不算完美，但對(duì)于一個(gè)失管多年、從來(lái)沒有物業(yè)費(fèi)概念的老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是很大突破了。”物業(yè)工作人員說(shuō)。

2 契機(jī)

居民自治意識(shí)逐步建立

近期，在社區(qū)黨委引導(dǎo)下，物管會(huì)又辦成了幾件大事，過程中有幾個(gè)細(xì)節(jié)讓姜瑩很欣慰，“這些細(xì)節(jié)是一個(gè)信號(hào)，標(biāo)志著物管會(huì)完成過渡任務(wù)的契機(jī)出現(xiàn)了。”

11月4日記者現(xiàn)場(chǎng)走訪時(shí)看到，小區(qū)的道路剛剛經(jīng)過重新鋪設(shè)，路面平整，瀝青嶄新。今年雨季持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，降雨量大，小區(qū)的積水坑洼路亟待治理。重新鋪路曾面臨一大障礙——地鎖不拆，工程難以進(jìn)行，鋪路和小區(qū)停車管理問題拴在了一起。根據(jù)社區(qū)前期統(tǒng)計(jì)，小區(qū)里的地鎖多達(dá)75個(gè)，沒有完善的停車管理辦法，要拆地鎖難有說(shuō)服力。

10月18日、19日，通過臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的投票，小區(qū)停車管理方案得到廣大居民的認(rèn)可，其中還涉及后期產(chǎn)生的停車管理費(fèi)用30%補(bǔ)貼物業(yè)，70%作為小區(qū)公共收益，同時(shí)第一年的公共收益用于鋪路的補(bǔ)貼。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，參與投票的居民超過三分之二，其中支持相關(guān)方案的超過80%。姜瑩說(shuō)，這組數(shù)據(jù)意味著，居民的思維方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，有更多人開始關(guān)注小區(qū)的公共事業(yè)。

更讓姜瑩意外的是，拆除地鎖的通知?jiǎng)倓傎N出來(lái)，便有不少居民自拆了地鎖，有些居民表示沒有能力自拆，但也支持社區(qū)黨委及物管會(huì)的工作，其中一位居民剛剛裝了智能感應(yīng)地鎖，據(jù)說(shuō)價(jià)值2000元，但為了配合小區(qū)的停車管理方案，表示支持拆除。拆除地鎖過程中，12345市民服務(wù)熱線的投訴量為零。“居民們對(duì)于‘家’的概念已經(jīng)不是過去自己的小家，而是小區(qū)這個(gè)大家，是時(shí)候把居民自治工作向前推一步了。”姜瑩說(shuō)。

3 方式

黨建引領(lǐng)解決業(yè)委會(huì)成立難題

目前，全體業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開正在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備中，業(yè)委會(huì)成員的選舉也已提上日程。

經(jīng)過長(zhǎng)期觀察，記者和相關(guān)各方都發(fā)現(xiàn)，通過物管會(huì)向業(yè)委會(huì)過渡的方式，與直接組建業(yè)委會(huì)的方式相比，其實(shí)質(zhì)性的差別在于是否通過黨建引領(lǐng)。

一些案例表明，部分小區(qū)組建業(yè)委會(huì)的確與居民的不滿情緒或利益糾葛有關(guān)。這樣的業(yè)委會(huì)組建后，各方利益沖突沒有理順，運(yùn)行機(jī)制還不成熟，居民自治和法治意識(shí)更沒有培養(yǎng)起來(lái)，僅僅為了炒掉物業(yè)便組建業(yè)委會(huì)而沒有后續(xù)制度安排，將給小區(qū)未來(lái)的自治之路增加重重風(fēng)險(xiǎn)。諸多案例也一再警示，業(yè)委會(huì)機(jī)制不成熟，將成為矛盾或者少數(shù)人利益的集合體。

記者與方莊街道辦事處探討這一問題時(shí)，焦洋感觸最明顯的是，通過黨建引領(lǐng)，首先統(tǒng)一了居民思想，明確了什么是公共利益，培養(yǎng)了居民自治的意識(shí)和能力，在這樣的條件下，產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)運(yùn)行機(jī)制是成熟的，是真正能為居民辦實(shí)事的，同時(shí)居民的思維方式是理智的、法治的，更關(guān)注“大家”這個(gè)群體的。

在物管會(huì)組建初期，芳群園三區(qū)9號(hào)院從產(chǎn)權(quán)單位協(xié)調(diào)了兩個(gè)房間，其一是物管會(huì)辦公室用房，另一間則是黨群服務(wù)中心。物管會(huì)成員超過半數(shù)都是社區(qū)黨員，他們一方面配合社區(qū)黨委工作，發(fā)揮黨員先鋒作用，帶領(lǐng)其他黨員共同支持小區(qū)的公益事業(yè)，社區(qū)的大事小情也都沖在最前面；另一方面作為物管會(huì)成員和小區(qū)居民，他們積極了解了大家的難處，向社區(qū)黨委、物管會(huì)進(jìn)行反映，然后一起商量解決辦法。這股黨員力量成為小區(qū)居民自治的中流砥柱，為業(yè)委會(huì)的組建起到了良好的示范作用。