天天觀天下！推廣商品房“雙預告”線上辦 這些熱點問題官方釋疑

3月15日，寧波市不動產(chǎn)登記中心發(fā)布消息，全面推行商品房“雙預告”(預購商品房預告登記和抵押預告登記)線上辦理，實施全程網(wǎng)辦。

作為保護購房人合法權(quán)益、防止“一房二賣”等風險防范的法定手段，預告登記對買賣雙方意義重大。昨天媒體刊發(fā)相關(guān)報道后，引發(fā)市民廣泛關(guān)注，不少人通過“寧波晚報”官方微信和寧波晚報地產(chǎn)微信號“寧波樓市報道”留言，提出相關(guān)問題。我們整理了網(wǎng)友反映比較典型的問題，請寧波市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責人作了權(quán)威答復。

(資料圖)

問題一：在購房合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案后，還有必要辦預告登記嗎？兩者的效力有什么區(qū)別？

答：首先，預告登記制度是一項法律明確的制度，而網(wǎng)簽備案是基于行政監(jiān)管需要出臺的一個政策性文件。從法律效力來講，效力層級不一樣。一個是法律，一個是政策，在同步去推行這兩項制度時，可以發(fā)揮不同效力層級之間的制度協(xié)同作用。

其次，預告登記的立法初衷和網(wǎng)簽備案的政策出臺目的一致，都是為了解決預售商品房交易中存在的法律風險。從實際效能來看，兩者確實有一定功能上的重疊，但是預告登記制度因為有明確的法律規(guī)則和法律依據(jù)，能夠在發(fā)生法律糾紛時，提供明確的法律依據(jù)或法律保障。

問題二：買了期房后，什么時間可以辦理預告登記？是否在合同網(wǎng)簽備案之后、交付辦理產(chǎn)權(quán)證之前都可以？

答：如果是按揭買的期房，預告登記和抵押預告登記因為要合并辦理，除購房合同網(wǎng)簽備案外，還需按揭銀行(包括公積金中心)銀行方面那邊的借款合同和抵押合同簽署后方可辦理。

符合辦理條件的，在房子沒交付、開發(fā)商辦理不動產(chǎn)權(quán)證書之前，都可辦理“雙預告”登記。

問題三：買期房后辦理預告登記，到哪里辦？需要準備哪些材料？

答：可以全程網(wǎng)辦。如果是全款買的期房，可以通過登錄浙里辦，搜索“不動產(chǎn)智治”，進入后選擇“預購商品房預告登記”，全流程網(wǎng)上辦理；如果是按揭購房，可由按揭銀行線上辦理。

需要準備的材料，主要包括身份證明、已備案的商品房預售合同、按揭合同等，詳細材料清單已在寧波市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站上公布，相關(guān)附件表格可供下載，網(wǎng)站地址：http://zgj.ningbo.gov.cn/art/2023/3/13/art_1229553793_58963489.html

問題四：買了期房辦理預告登記，需要開發(fā)商到場嗎？如果開發(fā)商不申請辦理預告登記，購房人能否自行辦理？

答：如果開發(fā)商不申請辦理預告登記，符合下列情形的，可由購房人單方申請：

(1)開發(fā)商與購房人訂立商品房買賣合同，且合同中有關(guān)于預告登記的約定條款的，如開發(fā)商未按照約定與購房人申請預告登記，購房人可以單方申請預告登記；

(2)開發(fā)商在預測繪成果備案時已進行預告登記申請備案，授權(quán)同意由受讓方(購房人)單方申請預告登記，購房者提供開發(fā)商出具的《授權(quán)同意書》可單方申請登記。

(3)開發(fā)商未進行預告登記申請備案，但買賣雙方在簽訂買賣合同環(huán)節(jié)一并簽署了相應的預告登記約定書、約定由購房人單方辦理的。

在預告登記全面推行前已買了期房的購房人，商品房買賣合同中一般沒有關(guān)于預告登記的約定條款，開發(fā)商在預測繪成果備案時也未作預告登記申請備案，這種情況下，需要開發(fā)商到場才能辦理預告登記，否則無法辦理。

問題五：按揭購買了二手房，該如何辦理預告登記？

答：按揭購買二手房的“雙預告”登記，目前只支持線下窗口辦理，且需買賣雙方同時到場，線上的辦理模塊正在開發(fā)中。

問題六：二手房交易中，買方辦了預告登記后違約，又不配合撤銷預告登記，這種情況下，賣方權(quán)益怎么保障？

答：根據(jù)《民法典》第221條規(guī)定，預告登記后，債權(quán)消滅，或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除等導致債權(quán)消滅的，可由賣方憑債權(quán)消滅的材料(人民法院、仲裁委員會的生效法律文書)及其他相關(guān)材料申請注銷登記。

問題七：預告登記的效力在什么情況下會自動解除？

答：根據(jù)目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，預告登記失效后，需要依申請辦理注銷登記，不存在自動解除的情況。申請注銷登記的主體，為不動產(chǎn)登記簿記載的預告登記權(quán)利人或生效法律文書記載的當事人。

預告登記當事人協(xié)議注銷預告登記的，申請人應當為買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議的雙方當事人。

問題八：二手房交易中，簽了合同后、過戶前被司法查封的，能否辦理預告登記？

答：不能。

問題九：二手房如果有抵押，是否可以辦理預告登記？

答：可以。

問題十：辦理預告登記要收費嗎？

答：按照《國家發(fā)展改革委財政部關(guān)于不動產(chǎn)登記收費標準等有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，免收不動產(chǎn)預告登記費用。

寧波晚報記者周科娜 通訊員朱寧溪

相關(guān)新聞：商品房不動產(chǎn)"雙預告"登記線上辦 避免"一房二賣"

關(guān)鍵詞：