重磅！首套房房貸利率可低至4.4%

今天，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布重磅房貸新政——首套房貸利率可低至4.4%。

截圖自央行官方微信

首套房房貸利率可低至4.4%

央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）稱——

對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%。按照最新政策，全國(guó)范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率最低從4.6%降到了4.4%，二套房不低于5.20%。

目前，寧波主流銀行首套房房貸利率最低為5.25%或5.2%。仍有較大下調(diào)空間。

5月15日，多家銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者——

國(guó)家政策剛出臺(tái)，寧波的調(diào)整辦法還沒(méi)出來(lái)，各家銀行近段時(shí)間都會(huì)關(guān)注這方面的動(dòng)向。

寧波一家國(guó)有銀行工作人員解釋，央行的政策統(tǒng)一了全國(guó)房貸利率下限，關(guān)鍵還要看寧波怎么執(zhí)行。

某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，寧波的管控還是比較嚴(yán)的。

《通知》中提到——

在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

當(dāng)然，《通知》也特別指出，此舉是為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

如果寧波跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，對(duì)于申請(qǐng)首套房貸款的居民來(lái)說(shuō)，能夠減輕一定的利息壓力。

以貸款300萬(wàn)元、30年等額本息為例——

當(dāng)前，首套房以5.25%的利率計(jì)算，房貸月供為16566.11元，累計(jì)還款總額為596.38萬(wàn)元。如果后續(xù)寧波首套房房貸利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至5.05%，月供則為16196.45元，累計(jì)還款總額為583.1萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，購(gòu)房者月供少了369.66元，總計(jì)可省13.28萬(wàn)元。

需要提醒的是，此次政策針對(duì)的是新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

今年1月以來(lái)，寧波房貸利率一路走低。

記者發(fā)現(xiàn)，過(guò)去4個(gè)月里，幾乎每隔一個(gè)月，房貸利率就下調(diào)一次。而對(duì)比去年底較普遍的房貸利率不難發(fā)現(xiàn)，首套房房貸利率已從5.45%降至5.25%，二套房房貸利率從5.7%降至5.5%。

從全國(guó)來(lái)看，3月以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度20個(gè)基點(diǎn)至60個(gè)基點(diǎn)。

目前，廣州多數(shù)銀行首套房房貸利率為5.2%至4.8%，二套為5.2%至5.4%，部分外資行最低降至4.6%；

南京主流首套房房貸利率為5%至5.2%，部分銀行低至4.8%至4.9%；

深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%；

蘇州大部分銀行首套房房貸利率為4.6%；

……

部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

央行最近發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，比去年末下調(diào)14個(gè)基點(diǎn)。

4月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房房貸利率為5.17%，二套為5.45%，分別較上月回落17個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)，均創(chuàng)下2019年以來(lái)月度新低。

兩大關(guān)鍵問(wèn)題待明確

什么樣的購(gòu)房者能夠享受此次新政，還有兩大關(guān)鍵性問(wèn)題待明確。

第一，“普通自住房”的概念問(wèn)題。

新政指出，此次政策針對(duì)的是“貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭”。這里面，普通自住房這個(gè)概念，尚不知是否有特指。

在寧波，按2005年政策明確的標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件——

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2、單套建筑面積在140平方米以下；

3、實(shí)際成交價(jià)格低于上月同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

而實(shí)際操作中，一般就看住房建筑面積是否在140平方米以下。

購(gòu)買建筑面積超140平方米的首套住房，是否也能享受到最低LPR-20BP的利率？需銀行方面明確。

第二，首套房、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

目前，在甬各大銀行一般都執(zhí)行“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。想享受首套房的首付、利率，一般需要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的家庭住房套數(shù)查詢證明顯示是0套，并且征信記錄顯示沒(méi)有未結(jié)清的房貸。

而家庭已有1套住房且房貸已經(jīng)結(jié)清的這種情況，再新購(gòu)一套住房，目前一般按二套房算，首付4成、利率按二套標(biāo)準(zhǔn)。此前，包括房企、中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者等多有預(yù)期，希望這種情況下，新購(gòu)的住房能按首套房算。

此次新政之后，這種情況下新購(gòu)的住房，能否算作家庭首套房，享受首套房利率——即能否“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，也有待銀行方面明確。

事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，市民關(guān)心的程度恐怕會(huì)比“普通自住房”概念更甚，關(guān)涉的購(gòu)房群體可能也更廣。

至于更寬泛意義上的“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，即不管家庭已有多少套住房，只要征信記錄顯示沒(méi)有未結(jié)清的房貸，再新購(gòu)住房的話，就按首套房算，恐怕銀行方面房貸政策放松的力度不會(huì)到這么寬松的程度。

文字：周雁 程旭輝

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調(diào)整差別化住房信貸政策 對(duì)家庭購(gòu)房有何影響？

關(guān)鍵詞： 房貸利率