首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批 華夏金茂購物中心REIT即將面市

11月26日，證監(jiān)會以及上交所官網(wǎng)信息顯示，華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)，并在上交所審核通過。據(jù)悉，華夏金茂購物中心REIT將盡快啟動發(fā)行工作。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，華夏金茂購物中心REIT等消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獲批進一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類型，也表明我國公募REITs市場已逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢。作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進消費基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景、提升消費條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局；同時也幫助企業(yè)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進入良性發(fā)展循環(huán)。

優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)

價值增長可期

華夏金茂購物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長沙覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業(yè)至今已運營近7年，為成熟穩(wěn)定的購物中心項目。

作為消費基礎(chǔ)設(shè)施的購物中心，資產(chǎn)所處區(qū)位是決定其價值的重要因素，長沙覽秀城項目是梅溪湖核心區(qū)域方圓3公里內(nèi)的唯一中大型購物中心，具有稀缺性。項目直通長沙地鐵2號線文化藝術(shù)中心站，屬于地鐵上蓋項目，交通通達度高，自駕和公共交通出行都十分便利。項目5公里范圍內(nèi)享有地鐵站點15個、3所三甲醫(yī)院、4所博物館、15所高級院校、23所圖書館等配套設(shè)施，配套較完善，生活較便利。與此同時，長沙覽秀城周邊5公里內(nèi)人口約145.89萬，5公里范圍內(nèi)人口組成以年齡26-40歲的青中年人及家庭客群為主，客群整體消費需求及消費能力較高。項目所在地因具有較強的自然資源和人文資源稟賦，覆蓋核心區(qū)域客群外，也有較強的外延輻射能力等，已經(jīng)成為長沙及周邊高品質(zhì)客群聚集地和微度假目的地。

作為整個中國金茂旗下的首個覽秀城作品，長沙覽秀城是覽秀城體系內(nèi)運營最為成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心?；鹫心颊f明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1,000余萬人次。2020-2022年度坪效和運營收入復(fù)合增長率分別達到14.6%和31.6%，處于高速增長期。此外，項目的客流密度已達0.42人/㎡，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。在優(yōu)勢區(qū)位、優(yōu)質(zhì)客群以及堅實消費基礎(chǔ)的加持下，長沙覽秀城7年來保持了接近滿租的高速發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)評估機構(gòu)的市場調(diào)查，截至2023年6月末長沙覽秀城為梅溪湖商圈出租率最高的商業(yè)物業(yè)。截止2023年9月末長沙覽秀城出租率達98.9%。

綜合周邊住宅市場定位、居住人群密度、當(dāng)前入駐情況及人口消費能力、交通通達情況、物業(yè)建筑體量及功能性、入駐商家能級及品牌定位等方面，長沙覽秀城整體具備綜合性優(yōu)勢，且從出租率、人流量及運營趨勢等方面看，長沙覽秀城當(dāng)前運營狀況更優(yōu)，具備較強的競爭力。

專業(yè)運管賦能

持續(xù)增長可期

除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，是否具備專業(yè)、綜合實力強勁的運營機構(gòu)，也是購物中心價值增長的重要影響因素。作為中國金茂、中信證券、華夏基金強強聯(lián)合推出的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，專業(yè)賦能將為華夏金茂購物中心REIT的穩(wěn)健運營提供強大支持。

華夏金茂購物中心REIT原始權(quán)益人上海興秀茂商業(yè)管理有限公司系中國金茂推進公募REITs過程中新設(shè)立的商業(yè)資產(chǎn)獨立持有平臺。中國金茂是央企中國中化旗下領(lǐng)先的城市運營商和綠色建筑科技服務(wù)商，主要聚焦地產(chǎn)開發(fā)、精品持有、品質(zhì)服務(wù)和建筑科技四類業(yè)務(wù)。中國金茂于2007年在香港聯(lián)合交易所主板上市，連續(xù)多年入選《財富》中國500強，在商業(yè)購物中心資產(chǎn)領(lǐng)域具有豐富的資產(chǎn)儲備和資本運作經(jīng)驗，以長沙覽秀城、北京凱晨世貿(mào)中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行過多單類REITs和CMBS項目，包括全國最大碳中和CMBS項目、首單碳中和寫字樓類REITs項目。

長沙覽秀城于2016年11月開業(yè)后迅速運營爬坡，2017年即實現(xiàn)接近滿租水平；雖然受外部因素影響2020年出租率出現(xiàn)短暫調(diào)整，但通過積極主動的汰換調(diào)租和升級改造后，迅速反彈至接近滿租水平，具有較強抗不確定因素能力，反映了項目運營方極強的專業(yè)運營能力及運營韌性。同時，長沙覽秀城可以依托金茂城市運營平臺，持續(xù)與寫字樓、酒店等其他不動產(chǎn)大會員體系進行聯(lián)動，發(fā)揮金茂大會員優(yōu)勢，通過對商鋪的精細化管理、對顧客的貼心化服務(wù)來滿足周邊消費者購物需求。

除了專業(yè)的項目運管公司，華夏金茂購物中心REIT的ABS管理人中信證券是中國首家A+H股上市證券公司，布局REITs十余年，儲備了大量基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員，在REITs領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗?；鸸芾砣巳A夏基金擁有豐富的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域研究、投資及投后管理經(jīng)驗，目前已經(jīng)成功發(fā)行6單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模近170百億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場前列。

商業(yè)資產(chǎn)儲備豐富

未來擴募潛力可期

擴募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉。中國金茂旗下具有充足的商業(yè)資產(chǎn)儲備，后續(xù)也將陸續(xù)置入擴募資產(chǎn)至上海興秀茂旗下，這為華夏金茂購物中心REITs未來擴募提供了充足的想象空間。

作為商業(yè)持有賽道的實力選手，中國金茂旗下?lián)碛写罅績?yōu)質(zhì)和具備高成長性的商業(yè)資產(chǎn)。目前，金茂商業(yè)板塊已擁有“覽秀城”、“金茂匯”、“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市。目前，中國金茂加速零售商業(yè)板塊發(fā)展，青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯于2022年底相繼開業(yè)，并快速引領(lǐng)當(dāng)?shù)叵M潮流。此外，中國金茂在武漢、杭州、天津等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建。

未來，隨著眾多高成長性的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，源源不斷地注入華夏金茂購物中心REIT平臺，疊加中國金茂強大的品牌優(yōu)勢、豐富的業(yè)務(wù)資源儲備、成熟管理團隊等優(yōu)勢，可充分保證金茂商業(yè)資產(chǎn)未來的增長空間。而中國金茂豐富的商業(yè)資產(chǎn)，不僅有望為投資者創(chuàng)造良好回報收益，還能更好地為萬千市民帶來嶄新的線下消費場景和消費體驗，支持和賦能消費端。

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