北京市政協(xié)舉行專題協(xié)商會 委員建議建立住宅定期體檢保養(yǎng)機(jī)制

10月11日，北京市政協(xié)舉行專題協(xié)商會，市政協(xié)委員、黨派成員和專家學(xué)者就“推進(jìn)老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質(zhì)”進(jìn)行建言。

委員建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅建設(shè)項(xiàng)目中樹立全生命周期建設(shè)理念，制訂住宅長期維修維護(hù)計(jì)劃，建立定期體檢、保養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住宅長壽化目標(biāo)。

(資料圖)

問題

改造騰退工作中社會資本參與度不高

市政協(xié)人口資源環(huán)境和建設(shè)委員會主任潘安君對“推進(jìn)老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質(zhì)”監(jiān)督調(diào)研情況進(jìn)行說明。調(diào)研組認(rèn)為，幾年來，北京堅(jiān)持治理、改造、管理并重，推進(jìn)全市老舊小區(qū)改造，持續(xù)推進(jìn)核心區(qū)平房（院落）申請式退租，推動(dòng)老城平房區(qū)保護(hù)更新，取得了積極成效，市民群眾獲得感、幸福感、安全感不斷提升。

以老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租為主的居住類更新工作與存量提質(zhì)相適應(yīng)，為優(yōu)化提升首都城市品質(zhì)提供了實(shí)現(xiàn)路徑。建立老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化機(jī)制，推進(jìn)“雙碳”背景下技術(shù)實(shí)施、運(yùn)營管理等路徑研究，為持續(xù)提升首都城市品質(zhì)提供重要支撐。

同時(shí)，推動(dòng)首都高質(zhì)量發(fā)展，北京要率先實(shí)現(xiàn)可持續(xù)更新改造。面對資金需求大、改造時(shí)間長等諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，還要不斷強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建完善政策框架，夯實(shí)政策保障，率先實(shí)現(xiàn)政策突破，探索構(gòu)建可持續(xù)實(shí)施模式和工作機(jī)制。

當(dāng)前老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租工作存在一些問題，比如改造騰退工作中社會資本參與度不高；騰退與更新利用之間脫節(jié)，增大投資成本；存量空間利用方式不夠靈活多樣；設(shè)施與空間提升遭遇技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)障礙等。老舊小區(qū)設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行新建建筑差異較大，如消防、日照等要求缺乏對老舊小區(qū)改造的適用性，如利用老舊小區(qū)地下空間資源建設(shè)停車設(shè)施會受制于現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，加裝電梯會遭遇空間、結(jié)構(gòu)、電力等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)障礙。

建議 1

鼓勵(lì)物業(yè)作為融資主體參與老舊小區(qū)改造

民盟盟員、北京大享空間設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理姜晨建議，北京老舊小區(qū)改造在拓展籌資渠道方面需要加大力度，積極探索多元化籌資模式，特別是要鼓勵(lì)吸引社會資本與金融中介機(jī)構(gòu)參與改造，以緩解財(cái)政資金壓力，優(yōu)化老舊小區(qū)改造模式。

她建議，鼓勵(lì)市場化物業(yè)機(jī)構(gòu)作為融資主體參與老舊小區(qū)改造?；诶吓f小區(qū)的具體情況，建議政府讓渡部分權(quán)益，吸引有一定品牌知名度的成熟企業(yè)參與運(yùn)營，與企業(yè)共同謀劃挖掘小區(qū)潛力、片區(qū)潛力，明確各方權(quán)責(zé)；居民因小區(qū)物業(yè)水平提升，感受到物業(yè)服務(wù)帶來生活便利性提升，物業(yè)適當(dāng)增加捆綁式增收策略，提高自覺付費(fèi)享受服務(wù)的可能性，促進(jìn)市場化物業(yè)接管的可能性。

鼓勵(lì)居民出資參與老舊小區(qū)改造。引導(dǎo)小區(qū)居民轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)其由目前的“不出資”到“少出資”，并讓居民看到出資后社區(qū)安全性、便利性、舒適性的提升效果，增強(qiáng)其對參與出資改造的認(rèn)可度和獲得感。

建議 2

住宅定期體檢實(shí)現(xiàn)住宅長壽化

“目前，普通住宅設(shè)計(jì)年限是50年，但大量小區(qū)在使用運(yùn)營了10年、20年后，老化、破舊速度很快，面臨著投入大量資金進(jìn)行改造、維修的局面。”市政協(xié)委員、北京城建設(shè)計(jì)發(fā)展集團(tuán)股份有限公司總建筑師、北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司總經(jīng)理錢嘉宏說，全社會沒有建立起把住宅作為功能性很強(qiáng)、長期使用的產(chǎn)品的理念，公共部分失管失維現(xiàn)象嚴(yán)重。

她建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅建設(shè)項(xiàng)目中樹立全生命周期建設(shè)理念，實(shí)現(xiàn)住宅長壽化。建議制訂住宅長期維修維護(hù)計(jì)劃，建立定期體檢、保養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住宅長壽化目標(biāo)。建議在明確公維基金、住房公積金、基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)的用途范圍基礎(chǔ)上，研究房屋保險(xiǎn)機(jī)制，公維基金續(xù)籌補(bǔ)繳制度，解決住宅長期維護(hù)保養(yǎng)、維修的成本問題。

推廣房屋主體結(jié)構(gòu)與室內(nèi)裝修、設(shè)備管線分離的技術(shù)體系，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)百年安全同時(shí)，提高室內(nèi)改造的多樣性，易于維修、維護(hù)與裝修改造。落實(shí)綠色發(fā)展要求，避免大拆大建，推進(jìn)綠色低碳改造、改建模式，提倡新技術(shù)新材料應(yīng)用。

建議 3

重視社區(qū)適老化改造增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)配送點(diǎn)

“老舊小區(qū)改造應(yīng)重視社區(qū)適老化改造。”市政協(xié)委員、全球能源互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展合作組織經(jīng)社處處長相均泳在西城區(qū)白紙坊街道建功南里社區(qū)調(diào)研老舊小區(qū)改造情況，并通過視頻連線進(jìn)行建言。

他建議，加強(qiáng)城市更新頂層設(shè)計(jì)。在老舊小區(qū)改造規(guī)劃階段，充分考慮適老化改造、無障礙環(huán)境建設(shè)。進(jìn)一步研究老舊小區(qū)加裝電梯政策。以科學(xué)研究為基礎(chǔ)，細(xì)化居民權(quán)益協(xié)調(diào)和成本分?jǐn)偣芾磙k法，提出更容易操作、更方便執(zhí)行的老舊小區(qū)加裝電梯政策，切實(shí)推動(dòng)老年友好社區(qū)建設(shè)。合理布局養(yǎng)老服務(wù)配送點(diǎn)。利用疏解騰退空間和低效空間，就近增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)配送點(diǎn)，在空間上整合養(yǎng)老服務(wù)需求，提高效率。

建議 4

以片區(qū)統(tǒng)籌方式推動(dòng)核心區(qū)城市更新

北京市政協(xié)常委，北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司董事、總經(jīng)理李巖表示，首都功能核心區(qū)面臨減量、雙控的要求，同時(shí)核心區(qū)存在產(chǎn)權(quán)主體多、更新投資規(guī)模大、回收周期長、政策供給少的特點(diǎn)，“碎片化”“單兵突擊、散兵作戰(zhàn)”問題突出，形不成合力、找不到破局點(diǎn)。

他建議，搭建市級平臺公司，強(qiáng)化核心區(qū)更新工作機(jī)制。平臺公司工作范圍由政府依據(jù)城市更新條例授權(quán)，遵循“政府主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施、市場運(yùn)作”的原則。針對試點(diǎn)片區(qū)，在剛性管控領(lǐng)域因勢利導(dǎo)；在彈性管理領(lǐng)域鼓勵(lì)自主創(chuàng)新。

應(yīng)賦予市級平臺盤活核心區(qū)存量資產(chǎn)的職能，承接盤活各級國有企業(yè)和行政事業(yè)單位存量資產(chǎn)的任務(wù)，按照專業(yè)化、市場化的運(yùn)作方式，編制片區(qū)存量資產(chǎn)更新規(guī)劃，實(shí)施片區(qū)一體化更新模式。

以平臺公司作為“投建管運(yùn)”一體化主體，在基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、老城保護(hù)等領(lǐng)域，落地一批補(bǔ)短板、惠民生的“壓艙石”項(xiàng)目。依托不同片區(qū)專有資源和區(qū)位優(yōu)勢，充分釋放城市更新主體的主動(dòng)性，打造一批特色鮮明、底蘊(yùn)深厚、品質(zhì)優(yōu)良、宜居宜業(yè)的核心區(qū)特色文化街區(qū)。

建議 5

從街區(qū)記憶、人文關(guān)懷推進(jìn)老舊小區(qū)改造

市政協(xié)委員，北京建筑大學(xué)黨委副書記、校長張大玉稱，當(dāng)前北京老舊小區(qū)改造忽視城市風(fēng)貌與老城記憶賡續(xù)，過于關(guān)注改造數(shù)量和速度，“壓茬推進(jìn)”工作容易使改造效果千篇一律，居民歸屬感與獲得感不足。另外，低效空間與騰退閑置空間不夠靈活多樣，難以滿足一老一小人口結(jié)構(gòu)，對歷史文化優(yōu)勢等把握不足。建議從城市尺度、街區(qū)記憶、人文關(guān)懷三方面推進(jìn)老舊小區(qū)改造建設(shè)。

他建議，挖掘建筑文化和歷史故事，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)歷史傳承與文化創(chuàng)新重塑。加快編制街區(qū)層面改造專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)籌確立街區(qū)集中連片城市更新政策，挖掘當(dāng)?shù)亟ㄖ幕途駜?nèi)涵，密切結(jié)合老舊建筑與新產(chǎn)業(yè)、新需求，提升街區(qū)活力，梳理文化再造，實(shí)現(xiàn)歷史傳承與文化創(chuàng)新重塑。

建議面向社區(qū)康養(yǎng)與兒童友好城市建設(shè)，構(gòu)建老舊小區(qū)全齡友好服務(wù)業(yè)態(tài)。建設(shè)文化導(dǎo)向下老舊小區(qū)使用者意愿生活功能數(shù)據(jù)庫，預(yù)測綜合改造業(yè)態(tài)機(jī)會與場景模式，建立面向全齡友好、動(dòng)態(tài)平衡的騰退利用方案。

新京報(bào)記者 張璐

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