天天微頭條丨《回天這十年·回天“城”長》論壇舉辦城市建設、規(guī)劃專家回顧地區(qū)歷史和現狀

9月30日，由北京青年報社主辦的《回天這十年·回天“城”長》論壇在京舉辦，回天地區(qū)的規(guī)劃者、初代建設者、新晉建設者、房地產領域大V及協會專家等，回顧地區(qū)歷史和現狀。從北京市首批經濟適用房，到宜居品質之城，從“有居”到“優(yōu)居”，回天地區(qū)的居民獲得感和幸福感正在大幅提升。

自2018年起，北京連續(xù)發(fā)布三年及五年行動計劃，重點實施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設施等方面的近200個項目，基本實現回天有路、回天有教、回天有醫(yī)、回天有樂。現在的回龍觀、天通苑區(qū)域品質與10年前已不可同日而語，也對服務提供者提出了更高的要求。論壇上，新晉開發(fā)項目紫金書院提出了“綠地養(yǎng)護補充基金”概念，更是引起了兩代開發(fā)者以及城市建設、規(guī)劃專家們的共鳴。

三年又五年

(相關資料圖)

回天計劃是北京城市更新縮影

10年前，因為居住密、交通堵、學校少、看病難、購物難、環(huán)境差，在京城北部回龍觀、天通苑地區(qū)，85萬多居民曾被這樣的大城市病所困擾，如何喚醒“睡城”曾是這里的頭等大事。從2018年開始，北京啟動“回天行動計劃”，170余個重大項目接續(xù)落地，如今，回龍觀天通苑地區(qū)煥發(fā)出了新的生機，成為全國乃至亞洲超大型社區(qū)治理的范本。

回天規(guī)劃編制專家張帆表示，北京市從1998年開始建設經濟適用房，回龍觀、天通苑是最早的一批，當時，政府為居民提供了多層次多選擇的供應，并且平抑了房價，為穩(wěn)定樓市起到了積極作用。北京房地產業(yè)協會常務副會長謝東曉當時還在北京城市建設綜合開發(fā)辦公室工作，他坦言，那一年回龍觀、天通苑分別開工過百萬平方米，當年竣工過百萬平方米，這在北京城建史上也是一個很重要的突破。

20年后，回天地區(qū)已經逐漸成為一個超大成熟社區(qū)，但是依然存在一些問題，比如產業(yè)太少、配套不齊、出門堵車……為此，2018年，北京市發(fā)布了《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》，計劃通過3年的行動、項目總投入近200億元資金，讓回天地區(qū)成為與國際一流和諧宜居之都相匹配、充滿活力的美好幸福新家園。

不僅如此，緊接著2021年7月，北京市又對外發(fā)布了《深入推進回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展行動計劃(2021-2025年)》，重點實施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設施等方面的102個項目。2022年，根據北京市發(fā)改委印發(fā)的《深入推進回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展2022年工作計劃》，回天地區(qū)主要聚焦提升公共服務能力、提升交通和市政基礎設施效率、提升人居環(huán)境品質等6個方面，涉及23項具體任務，總投資約342億元。全年將新增學位4100余個、停車位5000余個、公園綠地近700畝，清華長庚醫(yī)院、積水潭醫(yī)院二期、回龍觀體育文化公園等項目主體完工，推動實現社區(qū)衛(wèi)生服務中心六街一鎮(zhèn)全覆蓋。同時統(tǒng)籌區(qū)域聯動發(fā)展，引導人才北向回流，就近就業(yè)，建成投用小米智慧產業(yè)基地等3個重大產業(yè)項目，加快推進小米二期等5個項目建設。

“三年行動計劃執(zhí)行完了，又推出了五年行動計劃，在這種政府持續(xù)的努力之下，回天的未來一定是特別美好的。”張帆說。

打造樣板樓

看回天兩代開發(fā)者的理念傳承

作為回龍觀第一個商品房項目龍澤苑開發(fā)公司董事長的黃建堃特別有感觸，他說龍澤苑不僅承擔了國家康居示范工程的項目，還承擔了住建部中美住房合作示范項目這一任務。包括著名規(guī)劃大師白德茂、園林大師檀馨以及貝聿銘之子貝定中為小區(qū)親自設計，在20多年前，當時小區(qū)已經提出“人車分流”“早餐陽臺”“四節(jié)環(huán)保”等創(chuàng)新先進理念。

對此，紫金書院項目執(zhí)行董事葉俊明作為回天地區(qū)新一代建設者，他對這個地區(qū)也有特殊的感情和特別的規(guī)劃。“我們團隊都是回龍觀的第一代新住民，實現了我們從無居到有居的過程，這個過程有多開心，別人可能體會不到。”雖然幾年后葉俊明搬離了回天地區(qū)，但現在他又重新回來并參與建設回天。

葉俊明發(fā)現，在回天生活的人，一邊在高節(jié)奏地工作，一邊要處理家里的一大堆問題，于是他們團隊設想，如果這些“后顧之憂”能通過社區(qū)一體化解決，解決了生活中的痛點，才更能增加業(yè)主的幸福感。因此，他們在規(guī)劃項目之初就提出了一個概念，叫做“植入社區(qū)型的教育成長中心”，把產業(yè)帶、教育功能帶、生活帶都打造進去，在項目規(guī)劃時，就把解決居民的“后顧之憂”放在首位。

具體看，不僅外在打造小區(qū)的書院氣質和文化，內部裝修采用高級精裝風格，還引進了金茂府的13項科技，并設計了可變的專利戶型——一鍵可變戶型，實現了一生之宅的理想，充分體現了物盡其用的設計理念。“更重要的是我們圍繞痛點進行了一系列的規(guī)劃，如打造了一個國學學堂，為孩子們提供課后托管服務；還提供業(yè)主食堂，提前預訂早餐，當天送餐上門，解決了大家沒時間做飯的問題；利用下沉廣場把地下室做成共享自習室、共享圖書館等空間。”葉俊明說，作為第一代回天居民，對這些居住痛點深有感觸，所以這些規(guī)劃設計其實都是在解決痛點。

小事并不小

提出“綠地養(yǎng)護補充基金”概念

不過，所有這些品質都滿足之后，一個新的問題又擺在了面前，那就是如何能讓社區(qū)持續(xù)地“好下去”，這是一個新的課題。

“集團總裁黃玉峰提出一個‘綠地養(yǎng)護補充基金’的概念，就從腳下的那塊草地這件看似小事其實不小的事做起”，葉俊明說。紫金書院提出的“綠地養(yǎng)護補充基金”是單獨為后期入住社區(qū)建立的針對園林更高品質呈現進行的補充資金池投入，以此保持綠地養(yǎng)護效果，實現社區(qū)增值。“入住后的小區(qū)想要持續(xù)地好下去，其實說白了就是腳下那塊草地能不能一直綠下去，而且綠得更好。這不僅關系到入住后業(yè)主的居住感受，更關系到未來房價的增值。”

北青報記者了解到，當下入住社區(qū)的品質層級及二手轉售價格的高低，最直觀的體現在綠地和物業(yè)兩個層面，前者是硬優(yōu)勢，后者是軟優(yōu)勢。但業(yè)主繳納的物業(yè)費中針對綠地維護所謂的?？畈糠郑瑑H可完成對于基礎園林的修復和養(yǎng)護。對于更高標準的綠化呈現以及依據需要或生活習慣改變而增設的園林小品等情況，則不包含在一般的物業(yè)費內。紫金書院提出成立“綠地養(yǎng)護補充基金”、用資金池來更好實現社區(qū)增值也正是基于對這些難題的解決。

目前，紫金書院發(fā)起的全國首個“綠地養(yǎng)護補充基金”，以中關村科學城公司賬戶對公將200萬放入新領域銀行開戶賬戶，每月將由銀行出具款項狀態(tài)。同時，交付前，成立業(yè)主群，篩選出愿意為社區(qū)共建做貢獻的創(chuàng)始人業(yè)主，進行監(jiān)管協助公示；交付后，社區(qū)成立物管會或業(yè)委會，將內部款進行使用監(jiān)管。此外，未來還可以成立教育基金、公共活動基金等，設置不同專項基金，讓社區(qū)共建真正落地兌現。

對此，京房字創(chuàng)始人馬力認為：“我們過去老是說，開發(fā)跟后期管理物業(yè)管理是有一個脫節(jié)，甚至造成了一些遺留的問題。”他認為，如果按照這種“綠地養(yǎng)護補充基金”的模式來操作，那么公共環(huán)境設施的維修就有了資金和底氣，這也能促成業(yè)主們的房產保值增值，并吸引更多的人在回天地區(qū)長久地住下去?；靥煲?guī)劃編制負責人張帆則對此提出了更進一步建議，她認為設立綠化基金為入住后的綠化持久好下去設置保障是好事，但未來如何讓這個資金持續(xù)下去、如何做到合理使用和?？顚Ｓ玫葐栴}也是基金設立時應該考慮到的。

作為業(yè)界前輩的黃建堃表示出對這一新理念的贊許和期望，他說：“這可能是個很好的創(chuàng)始。因為無法結算，綠化養(yǎng)護的費用很難在大修基金和物業(yè)費里解決，而這筆基金恰好能夠解決小修小補。我覺得紫金書院這個想法有示范作用，能給老百姓的財產、給小區(qū)設施保值增值。我希望紫金書院能把這件事做好，然后向更多定位高端的社區(qū)進行推廣。”

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