【全球獨(dú)家】北京首套房貸利率回歸“4時(shí)代”

時(shí)隔三個(gè)月，LPR再度傳來(lái)調(diào)降消息。22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.65%、5年期以上LPR為4.3%，分別較前一個(gè)月下降了5個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。這也是5年期以上LPR在今年內(nèi)的第三次下調(diào)。

與個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)，房貸族將有機(jī)會(huì)享受到政策“大紅包”。當(dāng)前北京地區(qū)首套房貸利率已跟隨LPR下降到4.85%水平，這是自L(fǎng)PR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次回歸“4時(shí)代”。初步計(jì)算，20年期百萬(wàn)元房貸，月供相比調(diào)整前可省83元。

LPR報(bào)價(jià)下調(diào)符合市場(chǎng)預(yù)期

(相關(guān)資料圖)

此前，5月20日，5年期以上LPR已迎來(lái)一次大幅調(diào)整，當(dāng)月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%；1年期LPR與前一個(gè)月報(bào)價(jià)持平，為3.70%。

此次LPR調(diào)降在市場(chǎng)預(yù)期內(nèi)。8月15日人民銀行開(kāi)展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，MLF 中標(biāo)利率為2.75%，下降10個(gè)基點(diǎn)。8月MLF利率下調(diào)，意味著當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)發(fā)生變化，加之近期銀行資金成本也在較快下行，8月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)在意料之中。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，8月政策性降息落地，當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)符合市場(chǎng)預(yù)期，顯示新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)措施正在加碼，重點(diǎn)是通過(guò)降低融資成本激發(fā)信貸需求，推動(dòng)消費(fèi)、投資保持修復(fù)勢(shì)頭。8月，5年期以上LPR報(bào)價(jià)降幅更大，1年期降幅較小，表明定向支持樓市是當(dāng)前降息政策的重點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)盡快企穩(wěn)回暖已成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的關(guān)鍵。

北京首套房貸利率跌破5%

對(duì)于北京購(gòu)房人而言，此次LPR下調(diào)也是一個(gè)利好。北京地區(qū)銀行目前執(zhí)行的房貸利率為，首套房商貸利率在5年期LPR基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸利率加105個(gè)基點(diǎn)。此次調(diào)整后，首套房商貸利率為4.85%，二套房商貸利率為5.35%。記者算了筆賬，以首套房貸款100萬(wàn)元、20年等額本息償還方式進(jìn)行計(jì)算，LPR調(diào)降后月供為6516元，較調(diào)整前的6599元少了83元。

從全國(guó)范圍來(lái)看，部分城市的首套房貸利率可能更低。5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著，此次調(diào)整后首套房貸利率最低可到4.1%。

不過(guò)，這并不意味著房貸族一定能省錢(qián)。對(duì)于此前放棄轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR、選擇固定利率的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率和LPR調(diào)整無(wú)關(guān)，房貸不會(huì)發(fā)生變化；對(duì)于已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)利率的存量客戶(hù)，需把重定價(jià)周期和重定價(jià)日考慮在內(nèi)，在重新定價(jià)日前月供不變。大部分銀行是從新一年的第1個(gè)月開(kāi)始調(diào)整，假設(shè)購(gòu)房者與銀行約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，本月5年期LPR下調(diào)并不會(huì)影響其今年每個(gè)月還的房貸數(shù)額。

截至目前，今年5年期以上LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)過(guò)三次，共下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)，除1月下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，5月和本月都下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。如果選擇每年1月1日為利率重定價(jià)日，那到今年12月，以5年期以上LPR為基準(zhǔn)的房貸利率暫時(shí)不變。明年1月起，房貸利率可以下降35個(gè)基點(diǎn)，很多人的房貸將會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)整周期。

有助于促進(jìn)樓市回暖

今年以來(lái)，全國(guó)多座城市出臺(tái)各類(lèi)穩(wěn)樓市政策。不過(guò)相比于其他類(lèi)型的穩(wěn)樓市政策，降息向來(lái)被視為最具實(shí)質(zhì)性的措施之一。今年以來(lái)LPR三次調(diào)降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心提振作用同樣不可忽視。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，LPR調(diào)降有助于降低購(gòu)房成本，增強(qiáng)購(gòu)房意愿，提振房地產(chǎn)銷(xiāo)售。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷的環(huán)境下，通過(guò)LPR下調(diào)來(lái)帶動(dòng)房貸利率調(diào)降，成為扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)樓市回暖的重要一環(huán)。從明年1月1日開(kāi)始，今年LPR累計(jì)下調(diào)的效應(yīng)將體現(xiàn)在居民月供當(dāng)中。利息節(jié)約、可支配收入增加有望提振居民的消費(fèi)預(yù)期，從而為擴(kuò)大內(nèi)需、提振經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一系列“正反饋”。

不過(guò)分析人士普遍認(rèn)為，對(duì)于處在筑底階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要想徹底扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有的局面，還需要其他的利好政策出臺(tái)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)下樓市面臨的不只是房地產(chǎn)問(wèn)題，更多的是預(yù)期問(wèn)題，更積極的穩(wěn)樓市政策出臺(tái)后市場(chǎng)有望穩(wěn)定。而且除少數(shù)城市外，大部分城市的首套房貸最低利率并未降至4.1%的下限，因此就房貸利率而言，各地還有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

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