全球快訊:北京市城市更新條例草案首次審議：優(yōu)先補齊公共設(shè)施短板 嚴控大規(guī)模拆除增建

首都功能核心區(qū)平房院落騰退后，有望依規(guī)劃發(fā)展租賃住房和便民服務(wù)；危樓改造后，或可適當增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)住房；老樓加裝電梯，受益業(yè)主應(yīng)分擔相關(guān)建設(shè)運維費用……以法治力量護航城市更新邁出堅實一步。

27日上午召開的北京市十五屆人大常委會第四十一次會議，對《北京市城市更新條例（草案）》進行首次審議。條例草案提出，本市城市更新嚴格控制大規(guī)模拆除、增建，優(yōu)先補齊公共設(shè)施短板，同時聚焦民生保障，針對事關(guān)人民群眾切身利益的平房院落修繕利用、危舊樓房改造、老舊小區(qū)加裝電梯、補充便民服務(wù)設(shè)施等更新事項，明確了實施路徑。

擬設(shè)居住、產(chǎn)業(yè)、設(shè)施等5大類12項更新內(nèi)容

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什么是“城市更新”？條例草案提出，城市更新是指對本市建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項更新內(nèi)容。

其中既有以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等房屋安全，提升居住品質(zhì)為主的居住類城市更新；也有以推動老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新。此外，更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，以及提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等，都被納入城市更新范疇。

本市開展城市更新堅持“先治理、后更新”的原則。條例草案提出，開展城市更新，將嚴格落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規(guī)模拆除、增建，延續(xù)歷史文脈。對于居住環(huán)境差、存在重大安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展等情況的區(qū)域，在實施城市更新中應(yīng)當優(yōu)先考慮。同時，“適老化改造”“綠色慢行系統(tǒng)”“海綿城市”等事關(guān)民生改善的內(nèi)容，也被寫入草案中。

核心區(qū)平房院落騰退空間可用于租賃住房和便民服務(wù)

不同區(qū)域、不同特點的項目有“定制”的更新規(guī)則，條例草案多個條款突出了民生保障內(nèi)容。

實施首都功能核心區(qū)平房院落保護性修繕、恢復(fù)性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強歷史文化保護，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局。同時，首都功能核心區(qū)平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎(chǔ)上，允許實施主體依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務(wù)、商務(wù)文化服務(wù)等行業(yè)。

簡易樓和危舊樓房改建，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件；可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)住房或者保障性租賃住房。老舊小區(qū)改造方面，經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主共有的設(shè)施與公共空間，可通過改擴建用于補充小區(qū)便民服務(wù)設(shè)施。老樓加裝電梯，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主表決同意，受益業(yè)主應(yīng)參與分擔加裝電梯建設(shè)和維保、運維費用。

鼓勵存量建筑“變身”市政基礎(chǔ)設(shè)施

推動城市更新離不開規(guī)劃和土地政策保障，條例草案提出多項激勵措施。

在建筑方面，探索存量建筑用途轉(zhuǎn)換、土地用途兼容，為進一步完善城市功能、補齊短板創(chuàng)造了有利條件。條例草案提出，鼓勵各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；在符合工業(yè)用地管控要求的前提下，工業(yè)及倉儲類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。建筑用途轉(zhuǎn)換符合正面清單和比例管控要求的，允許土地用途兼容，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。

為提高市場主體參與的積極性，草案還提出了土地過渡期政策，提出，在不改變用地主體的條件下，符合更新規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)準入條件的，可在五年內(nèi)享受繼續(xù)按照原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。同時，允許城市更新的土地使用權(quán)通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或入股等有償方式獲取，以增強實際操作中的靈活性。對于符合要求的騰退地下空間，支持將其用于便民服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，補充完善街區(qū)服務(wù)功能。

更新方案物業(yè)權(quán)利人要“商量著辦”

城市更新涉及的相關(guān)主體責任、義務(wù)龐雜，條例草案平衡各主體權(quán)益，強化“協(xié)商”理念，強調(diào)“物業(yè)權(quán)利人”責任，明確不動產(chǎn)及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人是城市更新物業(yè)權(quán)利人，享有更新權(quán)利，承擔更新義務(wù)。

物業(yè)權(quán)利人可以利用自有物業(yè)開展更新活動，并依法享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，對城市更新實施過程享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。同時，應(yīng)當配合調(diào)查、提供材料，積極履行業(yè)主義務(wù)。

城市更新要“商量著辦”。草案提出，城市更新項目的實施方案涉及多個物業(yè)權(quán)利人的，通過共同協(xié)商確定實施方案；涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定。其中，對于建筑物內(nèi)電線、水管、暖氣等共有部分改造的，可以根據(jù)管理規(guī)約或者議事規(guī)則由相關(guān)業(yè)主進行表決。

此外，存在公共利益需要時，也可以通過征收之外的協(xié)商方式取得相應(yīng)房屋所有權(quán)。草案提出，城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補償?shù)确绞竭M行協(xié)商。

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