農村宅基地城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承使用權 邵志清：辦理壓縮至5個工作日以內

自然資源部經商住房城鄉(xiāng)建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農業(yè)農村部、國家稅務總局，近日對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出答復。就該建議中提到的“關于農村宅基地使用權登記問題”，答復明確：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

這份建議的提交者是在滬全國人大代表邵志清。在今年5月舉行的全國人代會上，邵志清提交了一份《關于完善不動產登記的若干建議》，“5月提交，9月就得到了答復，自然資源部聯(lián)合七部門和我做了耐心溝通，不僅有制度層面的明確答復，也有執(zhí)行層面的舉措，這個辦理結果我很滿意!”邵志清說。

城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農村宅基地使用權

“關于農村宅基地使用權登記問題”是這份建議中最受關注的點。邵志清發(fā)現(xiàn)，依法取得宅基地上的房屋所有權，可以申請房屋所有權登記。這一規(guī)定沒有明確宅基地使用權人和房屋所有權人的繼承人如何繼承農村宅基地上建筑的房屋所有權。同時，調研發(fā)現(xiàn)，很多農村進行宅基地使用權登記時，權利人不知道應當在哪個部門進行登記。

我國城鎮(zhèn)化率已經超過60%，很多農民工的子女生活在城市，或者已經具有城鎮(zhèn)戶籍，離開原所在集體組織。宅基地是集體組織所有，農民取得的是使用權。房屋是農民的私人財產，所有權歸農民。邵志清認為，目前不動產登記條例將宅基地使用權與房屋所有權一體登記，混淆了兩種不同所有權的物權性質，使得房屋所有權人在繼承時難以變更登記。建議明確規(guī)定屬于農民的房屋可以由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承后變更登記。

答復指出，農民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承?！恫粍赢a登記操作規(guī)范(試行)》明確規(guī)定，非本農村集體經濟組織成員(含城鎮(zhèn)居民)，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規(guī)定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

共有不動產應在建設工程規(guī)劃明確

全體業(yè)主共有的不動產登記也是邵志清關注的點。依據目前的規(guī)定，建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的不動產申請登記，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。

“通過調研司法案例發(fā)現(xiàn)，這一規(guī)定帶來的主要問題仍然在于沒有合理解決全體業(yè)主共有的不動產范圍究竟應該如何確定。”邵志清說，出于利益動機或其他原因，個別房產建筑商通常都會在建筑物業(yè)小區(qū)中留有部分房產，這些房產的權屬比較模糊。建議明確規(guī)定這類房產屬于全體業(yè)主還是其他主體，避免在實際操作中造成居民和房產商的矛盾沖突。

答復指出，《物權法》《不動產登記暫行條例實施細則》對建筑物中全體業(yè)主共有部分辦理不動產登記的要求、申請材料等進行了明確規(guī)定。按照“物權法定、權利設定和登記確權”的原則和程序，全體業(yè)主共有的不動產范圍應當在建設工程規(guī)劃中予以明確，在建設工程規(guī)劃審批和實施時嚴格落實，避免開發(fā)商留有部分房產、出現(xiàn)產權模糊，在此基礎上，依法開展登記，明確產權歸屬、定紛止爭。

土地經營權納入不動產統(tǒng)一登記

在土地承包經營權流轉方面，邵志清注意到，很多進城務工農民處于“半城鎮(zhèn)化”的狀態(tài)，即工作在城市，戶籍在農村，并繼續(xù)擁有農村土地的承包經營權。目前的法律不允許非農村成員獲得農村土地的承包經營權。在現(xiàn)實中，很多農業(yè)企業(yè)在農村流轉了農民的土地，長期使用，但是這些土地的承包經營權人仍然是農村的農民，如果他們不按照流轉合同的約定提前結束流轉合同，往往會給農業(yè)企業(yè)帶來巨大的損失，也不利于我國發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)。

邵志清建議，明確規(guī)定承包地流轉取得流轉期限為五年以上的土地經營權，以及通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地的土地經營權的，當事人可以依法申請土地經營權登記，體現(xiàn)中央“三權分置”改革精神。

答復指出，《農村土地承包法》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進行了明確規(guī)定：土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記;通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。按照《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》要求，農村土地承包經營權納入不動產統(tǒng)一登記予以五年過渡期，目前該項工作正由農業(yè)農村部門移交給自然資源部門，地方各級自然資源主管部門正按照該部要求與同級農業(yè)農村部門協(xié)商對接，開展土地承包經營權登記資料接收工作，將土地承包經營權和土地經營權納入不動產統(tǒng)一登記體系。

自然資源部表示，下一步將落實中央“三權分置”改革精神，配套修改《不動產登記暫行條例》及實施細則、《不動產登記操作規(guī)范(試行)》，做好土地承包經營權和土地經營權的不動產登記工作，助力鄉(xiāng)村振興。

登記辦理壓縮至5個工作日以內

在房屋交易、納稅、登記簡易辦理方面，邵志清指出，我國目前的互聯(lián)網技術已經處在國際領先水平，但是由于目前的法規(guī)沒有明確不動產登記的具體辦結時間，方便群眾申請不動產登記，保護權利人合法權益的具體操作流程尚存在不一致。他建議，進一步簡化申請程序，強調當場審查的原則，并一次性告知申請人需要補正的全部內容。通過信息共享機制確保不動產交易與登記的銜接，實現(xiàn)房屋交易、納稅、登記一體化，壓縮不動產登記辦理時限，規(guī)定除一些明確的復雜的不動產登記外，不動產登記機構應當自受理不動產登記申請之日十個工作日內辦結。

答復指出，2020年，自然資源部聯(lián)合稅務總局、銀保監(jiān)會印發(fā)了《關于協(xié)同推進“互聯(lián)網+不動產登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》，多部門協(xié)同推進“互聯(lián)網+不動產登記”。目前，全國98%的市縣均已公布流程圖，1500多個市縣已經實現(xiàn)了“互聯(lián)網+不動產登記”，近2500個市縣已經實現(xiàn)了“一窗受理、并行辦理”，全國大部分市縣已經基本完成一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間壓縮至五個工作日以內，方便企業(yè)群眾辦理業(yè)務。作者：王海燕