解構樓宇經濟發(fā)展公式，天河領跑高質量發(fā)展

1月28日，廣州召開全市高質量發(fā)展大會。作為廣州高質量發(fā)展的重要窗口，天河區(qū)政府提出深入推進天河路全國智慧示范商圈建設、協同推動珠江新城和廣州國際金融城商圈高質量發(fā)展的規(guī)劃，并大力支持天河中央商務區(qū)以“四個出新出彩”示范區(qū)建設為牽引，全力推動擴容提質，不斷做大做強樓宇經濟和總部經濟。

高質量樓宇是打造現代化、國際化、法治化營商環(huán)境的關鍵，既能有效提升城市CBD高質量發(fā)展承載力，亦有助企業(yè)和城市經濟的發(fā)展迎來新增量。那么，如何才稱得上“高質量”樓宇呢？

“高質量”樓宇既要滿足商務功能亦要具備商圈輻射效能

作為城市樓宇經濟發(fā)展的關鍵驅動，“高質量”樓宇應該擁有強勁的發(fā)展?jié)摿涂捎^的價值效益。因此，“高質量”樓宇除了在辦公維度上提供高質量專業(yè)軟硬件服務，還應該通過多元業(yè)態(tài)豐富片區(qū)商業(yè)活力并完善城市公共功能，從而提升核心地段優(yōu)勢，形成新區(qū)域經濟增長動力。

隨著城市化的進程不斷深入，土地資源愈發(fā)供不應求，在城市核心區(qū)域更是寸金寸土。樓宇建筑亟需提高空間利用效率，以實際產出效能為導向，通過拓寬承載功能進一步拉升項目綜合價值，并逐漸形成從大面積擴張轉向精細化垂直開發(fā)的發(fā)展趨勢。

與單一的寫字樓樓宇相比，“商業(yè)+寫字樓”模式擁有顯著的復合優(yōu)勢。該類城市綜合體通過整合全業(yè)務資源，能有效盤活資產動能和空間價值，實現“1+1＞2”的效果，呈現較強的市場活力和經濟助力。

不僅如此，“商業(yè)+寫字樓”模式的項目更具有雙向賦能的優(yōu)勢，重構工作生活場景，帶來更豐富多元的辦公生活體驗，這恰好是大多數企業(yè)和租戶所看重的。寫字樓的租戶和員工可為商場提供大量潛在優(yōu)質消費力和穩(wěn)定客流；商場則為寫字樓提供完善生活配套，讓租戶和員工能快速便捷地獲得各項商業(yè)服務，滿足個性化需求。在“商業(yè)+寫字樓”模式下形成的有機綜合辦公生態(tài)系統(tǒng)，既增強辦公場所的吸引力，有助沉淀優(yōu)秀人才，也帶動商業(yè)場所的業(yè)態(tài)多樣化，同時不斷從中心向外輻射影響力，煥活區(qū)域經濟。

在過去的2022年，廣州甲級寫字樓錄得全年空置率同比上升6.4個百分點至14%。盡管如此，天河中央商務區(qū)的樓宇卻憑借核心區(qū)位和復合業(yè)態(tài)優(yōu)勢，仍然企穩(wěn)市場，其中珠江新城甲級寫字樓的租金水平更是全市之最。珠城正是以強韌的商辦樓宇經濟，不斷激發(fā)廣州CBD的產業(yè)動能，以顯著優(yōu)勢高質量領跑城市發(fā)展。

天河中央商務區(qū)夜景

世界級高質量地標式綜合體，大多呈現“商業(yè)+寫字樓”共性

位列“紐約市八大美景”之一的“高線公園（High Line park）”位于曼哈頓島南部，是通過活化基建鐵路、重塑城市社區(qū)魅力的一個成功典范。公園沿著哈德遜河綿延22個街區(qū)，由寫字樓、商場、畫廊和酒店等組成。

在規(guī)劃伊始，項目保留了原有高架貨運鐵路的縱橫形態(tài)，以空中走廊串聯起城市公共空間景觀，各類美術館沿線遍地開花，打造戶外休閑空間之余，更為當地文化藝術升級提供了土壤。除此之外，公園還基于“商業(yè)+寫字樓”模式，打造出環(huán)境優(yōu)越的辦公場所，引入餐飲、科技、文娛等不同業(yè)態(tài)品牌。不僅以戶外開放式形態(tài)刷新人們對商業(yè)空間的想象，滿足不同消費需求，還為當地社區(qū)創(chuàng)造大量就業(yè)機會和經濟利益，帶動曼哈頓西區(qū)的重振發(fā)展，成為紐約市增長最快、最有活力的社區(qū)城市更新的優(yōu)秀樣本。

紐約曼哈頓高線公園（圖源：紐約公園管理局）

而在廣州天河CBD的地標式綜合體內，也顯現出類似的發(fā)展趨勢。

走在天河路商圈，廣州太古匯商場晶瑩通透的“玻璃盒”造型獨樹一幟，除了配備城央空中花園的大型購物中心，太古匯還提供兩座超甲級辦公樓、一個文化中心，以及廣州首家文華東方酒店。

在此，商務精英可透過通達的交通網絡便捷通勤，享受一流的辦公環(huán)境及服務；工余時間搭乘電梯通往商場，在空中花園小憩，盡興選購國際品牌精品、享用各式美食佳肴、探索藝術文化展覽；從辦公樓內部更能直達廣州文華東方酒店，輕松應對宴請會客場合。項目整體以“商業(yè)+寫字樓”的綜合模式巧妙融匯辦公、購物、餐飲和文旅等多元功能，打造優(yōu)雅愜意的都市精英生活圈。

而在另一端，興建于上世紀九十年代初的天河城廣場內，來自天河城購物中心、粵海天河城大廈和粵海喜來登酒店的客流仍絡繹不絕?；浐＜瘓F的這座商業(yè)綜合體，以三位一體的復合業(yè)態(tài)相輔相成，與廣州新城市中軸線雙向賦能相互成就。時至今天，天河城購物中心仍有著“中國第一商城”的美譽，粵海天河城大廈亦成為廣州首批超甲級寫字樓。

天河城廣場

——這些高質量的地標式城市綜合體，均以優(yōu)質寫字樓搭配多元商業(yè)的發(fā)展形態(tài)以及核心區(qū)位優(yōu)勢，脫穎于市場，促生出可持續(xù)發(fā)展的產商生態(tài)循環(huán)，持續(xù)向周邊片區(qū)釋放活力。

“開放式商業(yè)+寫字樓”模式，粵海金融中心打造“高質量”商業(yè)社區(qū)

去年11月正式高標交付的粵海金融中心，同樣以商辦互哺的高質量模式，展現出極強的昭示性。

據仲量聯行一項全球性調查顯示，近50%的受訪員工表示最期待的健康福祉辦公設施或服務是“放松空間”、“健康餐飲服務”、“戶外空間”。作為粵海集團傾力打造的旗艦地標式綜合體項目，粵海金融中心亦基于對未來寫字樓需求趨勢的前瞻洞察，多次優(yōu)化項目規(guī)劃方案，減少原規(guī)劃的塔樓數量、改成以綠色連廊貫穿寫字樓及商業(yè)裙樓，降低樓宇密度、讓出城市公共空間之余，更創(chuàng)新性打造廣州天河CBD首個開放式商業(yè)，以業(yè)態(tài)多元和形態(tài)創(chuàng)新的購物中心夯實商業(yè)支撐。

粵海金融中心示意圖

繼超甲級寫字樓交付啟用后，粵海金融中心商業(yè)村落也正計劃于年內第四季度亮相。項目以開放式戶外商場及下沉廣場的獨特商業(yè)形態(tài)，打造城市核心CBD的休閑“綠洲”，為城市精英提供從繁忙工作轉換到休閑生活的悠然之地。其中意向進駐商戶中更不乏米其林級別餐廳、豪車展廳、新輕奢品牌等，為CBD精英人士帶來豐富生活品味的高端商務配套。

開放式戶外商場示意圖

下沉廣場示意圖

為了營造空間的自然生態(tài)感，粵海金融中心外立面特別采用西班牙天然石材，經過打磨后的堅硬石材呈現出溫潤的質感，有如人與人之間的隔膜被打破，釋出彼此暖意。項目更還以綠色連廊貫穿寫字樓及商業(yè)村落，向外延伸與花城廣場相呼應，形成連綿不斷的怡人綠化園林景觀，減輕地面空間壓抑感之余，構建具“呼吸感”的有機低碳社區(qū)，讓商務人士得以享受全新“綠洲花園式”辦公體驗。

綠色連廊示意圖

粵海金融中心開創(chuàng)的“開放式商業(yè)+寫字樓”有機賦能模式，不但以業(yè)態(tài)融合的健康辦公生態(tài)，滿足企業(yè)與員工出現的新型辦公協作需求，激發(fā)辦公社區(qū)工作活力，而且多元化的場景和完善的配套設施也將進一步釋放空間價值，持續(xù)為天河中央商務區(qū)的深度建設和廣州城市高質量發(fā)展提供助力。

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