8月18日,A股窄幅震蕩,四大股指最終全部收紅。上證指數(shù)收報3451.09點,上漲0.36%;深證成指收報13768.17點,上漲0.19%;科創(chuàng)50收漲1.08%;創(chuàng)業(yè)板指收漲0.17%;全天成交1.07萬億元。建材指數(shù)漲幅為1.23%,在全部行業(yè)中排名居中;建筑指數(shù)上漲0.1%,,房地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.56%,排名靠后。
恒生指數(shù)震蕩收漲0.08%,報25367.38點。香港房地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.09%。
A股熱門房企中,海航基礎(600515.SH)因為海南自貿(mào)區(qū)概念而漲停,合肥城建(002208,SZ)漲幅7.32%,深賽格漲幅6.89%。
H股方面,領漲者為北京城建(0925.HK)上漲12.37%。萬亞企業(yè)控股(8173.HK)上漲11.43%,彩生活(1778.HK)上漲10.7%。藍籌地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.11%,內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.14%,其中內(nèi)房龍頭股跌多漲少,華潤置地(1109.HK)上漲0.72%,而跌幅較大的為旭輝控股集團(0884.HK)下跌-3.26%。
傳監(jiān)管部門將出新規(guī)嚴控債務增長 設“三道紅線”
針對近日市場出現(xiàn)關于嚴控房企負債率的消息,即監(jiān)管部門或?qū)⒊雠_新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長,設置“三道紅線”嚴控企業(yè)債務融資情況。對此,易居研究院今日發(fā)文表示,此舉將是監(jiān)管部門首次明確房企舉債的標準。預期這一新規(guī)將收緊“踩線”企業(yè)融資途徑,進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模,或在其核心指標階段性控制目標未實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券,并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。
據(jù)了解,此次政策的特色為根據(jù)企業(yè)負債情況設置對應管理模式,具體設定3條紅線:紅線1是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;紅線2是凈負債率大于100%;紅線3 是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,將試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限,不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
易居研究院指出,從政策基調(diào)看,此次政策主要還是今年“730會議”的延續(xù),即提出“要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,穩(wěn)住存量,嚴控增量,防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”,其中主要方向還是控制銀行信貸。
實際上,由于疫情今年整體流動性較為寬松,為房地產(chǎn)企業(yè)融資打造了一個較為寬泛的環(huán)境。然而今年中期以來,有關部門多次表態(tài)要嚴格控制地產(chǎn)融資和信貸規(guī)模,從7月初銀保監(jiān)會表態(tài)稱部分資金違規(guī)流入房市、股市推高資產(chǎn)泡沫,要強化監(jiān)管;到“730會議”表態(tài)要對房地產(chǎn)金融實施審慎管理,再到上周銀行間交易商協(xié)會表示債券募集資金僅能用于償還舊債,一系列政策對房企的資金監(jiān)管越來越嚴格。
“以往收緊房企融資的相關政策,由于判定標準模糊化,使得監(jiān)管機構對于企業(yè)金融風險的控制存在一定難度;而一旦“三道紅線”標準得以落實,對企業(yè)違規(guī)的判定標準將得以明確,也使得未來相關融資規(guī)則模糊的問題能夠被徹底解決。”易居研究院表示。
同時,此次政策不僅控制信用債,對信托、資管產(chǎn)品和海外融資等渠道,也進行全方位的監(jiān)管,預計將有效預防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)。
一旦“三道紅線”監(jiān)管規(guī)則得以確立,未來一部分房企將面臨融資困難。“尤其那些連續(xù)觸碰三道融資紅線的企業(yè),在新規(guī)確立后將難以繼續(xù)融資。這類房企的現(xiàn)金流,將會非常緊張。”易居研究院指出。
商辦市場復蘇緩慢 新開工與竣工面積降幅有所擴大
中指研究院最新發(fā)布的報告指出,盡管中國經(jīng)濟復蘇回暖勢頭良好,整體經(jīng)濟運行的“V型”反彈跡象明顯。但從辦公樓市場上半年的數(shù)據(jù)分析來看,其整體受到疫情影響仍然較大,全國辦公樓新開工、竣工、銷售面積同比下降,且新開工、竣工面積降幅較1~5月擴大,僅有銷售面積降幅收窄。
數(shù)據(jù)顯示,2020年1~6月,全國辦公樓新開工面積為2853萬㎡,同比下降12.6%,降幅較1~5月擴大1.2個百分點;竣工面積為1029萬㎡,同比下降14.2%,降幅較1~5月擴大7.1個百分點;銷售面積為1290萬㎡,同比下降26.5%,降幅較1~5月收窄0.2個百分點。
此外,辦公樓開發(fā)投資額同比降幅擴大1.9個百分點,銷售額同比降幅收窄7.3個百分點
這意味著,在疫情沖擊之下,商業(yè)辦公市場的需求在房地產(chǎn)所有細分領域內(nèi)恢復得最慢,而且未來受到部分行業(yè)景氣度恢復有限以及在線辦公模式的挑戰(zhàn),商辦領域的復蘇仍有待時日。