面臨戴帽或退市風險 多家上市公司業(yè)績不夠賣房來湊主要目的仍是保殼

2019年12月21日，在上海市浙江商會年會上，浙商總會會長馬云出席并發(fā)表演講，“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內(nèi)5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易。”

幾天之后，川商總會會長、新希望集團董事長劉永好也講到：“有不少媒體在講，過去這一段時間，幾乎每個月甚至每周都有企業(yè)跑路，或者是有困難。我們證券市場也出現(xiàn)了這樣的情況，為了保殼，為了不至于虧損，企業(yè)家們在賣房子，1套房、3套房、5套房賣了來救上市公司。”

據(jù)《企業(yè)透明度報告》統(tǒng)計，2019年4季度以來，A股至少有29家公司公告賣房，其中14家公司前三季度虧損，4家公司歸母凈利潤低于500萬，5家公司歸母凈利潤低于3000萬。看得出來，這批公司出售房產(chǎn)有著較強的保殼和改善業(yè)績的需求。

從房產(chǎn)增值角度看，上述29家公司中有17家企業(yè)房產(chǎn)售價增值率在100%以上，增值率較高。公司主要通過公開出售的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，1/4公司的房產(chǎn)由實控人接手。

主要目的是保殼

12月6日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文《夯實上市公司質(zhì)量 上交所緊盯年末突擊交易》。文章稱：年末突擊交易主要有兩類，一類是保殼交易，通過資產(chǎn)交易、調(diào)整會計處理等方式試圖避免退市。以保殼為目的的交易，主要是試圖“量身定制”，規(guī)避諸如凈資產(chǎn)為負、凈利潤連續(xù)虧損、營業(yè)收入不足1000萬元等退市風險情形。具體形式有通過土地、房產(chǎn)、股權(quán)等各類資產(chǎn)出售實現(xiàn)處置收益，購買子公司增加并表資產(chǎn)或利潤，以資產(chǎn)投資入股確認重估收益，以及通過會計政策、會計估計變更調(diào)節(jié)利潤等。

去年4季度以來，A股至少有29家公司公告賣房，其中14家公司前三季度歸母凈利潤為負值，還有4家公司歸母凈利潤少于500萬，這18家公司中有12家2018年歸母凈利潤為負值，根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》：最近兩個會計年度經(jīng)審計的凈利潤連續(xù)為負值或者被追溯重述后連續(xù)為負值，本所對其股票實施退市風險警示。因此，不排除這12家公司是為了避免被戴帽，便紛紛賣房救急。

而這12家歸母凈利潤為負值的公司中，有4家被實施退市風險警示，2019年前三季度凈利潤均為負值，根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》：股票被實施退市風險警示后，公司披露的最近一個會計年度經(jīng)審計的凈利潤繼續(xù)為負值，將會被暫停上市。因此，這幾家公司很可能是為了避免被暫停上市而選擇了突擊賣房。

此外，在明確披露交易損益金額的公司中，有11家公司的交易損益為該公司前三季度歸母凈利潤的一倍以上，6家公司的交易損益占該公司前三季度歸母凈利潤10%以上。另有兩家公司明確表示，此次交易將對公司2019年財務狀況及經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生重大積極影響。

從上述情形可以看出，這些上市公司年末賣房，主要目的很可能就是為了保殼，其次是為了改善業(yè)績。

私企更傾向非公開出售房產(chǎn)

根據(jù)《企業(yè)透明度報告》整理，上述29家公司中有12家公司公開出售其房產(chǎn)，公開出售為主要出售方式，這12家公司中9家為國企，3家為私企。

上述公司中，有10家公司將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給非關(guān)聯(lián)方，這10家公司均為私企。7家將房產(chǎn)出售給了關(guān)聯(lián)方，其中4家將房產(chǎn)出售給了實控人下屬公司，2家將房產(chǎn)出售給了控股股東。

其中，神農(nóng)科技于2019年3月與公司副總經(jīng)理吳永忠簽署了《房屋買賣合同》，將公司房產(chǎn)以評估值三分之二的價格出售給了吳永忠，吳永忠于2013年5月17日至2019年4月9日任職公司副總經(jīng)理。

由控股股東或者實控人接手房產(chǎn)的6家公司中，5家為國企，由數(shù)據(jù)來看，國企的實控人更愿意接手上市公司房產(chǎn)，這或許與國企體系資源多有關(guān)系。

年末出售房產(chǎn)的企業(yè)中國企與私企各占一半，相比私企，國企更傾向于通過公開出售或者實控人接手的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而私企則更傾向于通過非公開向非關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓的方式出售房產(chǎn)。

多數(shù)企業(yè)售價增值1倍以上

根據(jù)《企業(yè)透明度報告》整理，29家公司中有17家公司的房產(chǎn)售價相比賬面凈值增值率在100%以上，其中增值率在4倍以上的有10家。

出售房產(chǎn)增值率最高的為ST海馬，增值率高達10倍。增值率最低的為神農(nóng)科技，增值率為11.67%。

7家向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的企業(yè)中，神農(nóng)科技的轉(zhuǎn)讓對象為公司副總經(jīng)理，其出售的房產(chǎn)增值率也為所有公司最低，僅為11.67%。其它6家公司增值率均在130%以上，相比于轉(zhuǎn)讓對象為非關(guān)聯(lián)方或者公開轉(zhuǎn)讓的公司，轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的公司資產(chǎn)增值率沒有明顯差異。

增值率在200%以上的13家公司中，10家公司2019年前三季度凈利潤為負值，8家公司連續(xù)2018年和2019年前三季度歸母凈利潤均為負值，另外，4家被實施退市風險警示的公司中有3家增值率均在500%以上，1家未披露資產(chǎn)賬面凈值。

從上述數(shù)據(jù)來看，上市公司所售房產(chǎn)增值率與公司業(yè)績情況有較大相關(guān)性，虧損的公司一般增值率較大，被實施退市風險警示的公司增值率更大。

房產(chǎn)地點集中在北上杭

根據(jù)《企業(yè)透明度報告》整理，29家出售房產(chǎn)的公司中，5家公司的房產(chǎn)位于北京，5家的房產(chǎn)位于上海，3家的房產(chǎn)位于杭州，位于深圳和海口的分別有兩家。

上市公司出售的房產(chǎn)集中在北京、上海和杭州，這些地區(qū)房價增長前景好，房產(chǎn)交易活躍，對于上市公司來說，既有較大的投資價值，也有較好的流動性。

*ST游久12月13日公告稱，計劃出售上海市浦東新區(qū)8套辦公房產(chǎn)，評估價1.554億元，預計將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤約8000萬元。

新華傳媒擬轉(zhuǎn)讓所持有的上海市浦東新區(qū)商城路660號1層整層、660號1夾層01室、660號201室、660號2夾層01室房產(chǎn)，成交價格為1.679億元，經(jīng)初步測算，預計對本年度凈利潤影響金額約為5900萬元。

東方鉭業(yè)擬處置其持有的北京朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號千鶴家園11套房產(chǎn)，評估價值為8756.69萬元，若全部處置完畢，預計將增加處置當期收益3000萬元左右。

監(jiān)管部門加強監(jiān)管

12月6日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文《夯實上市公司質(zhì)量 上交所緊盯年末突擊交易》，文章稱：近期，針對年末上市公司突擊交易有所增加的情況，上交所公司監(jiān)管部門重點開展了相應監(jiān)管工作，旨在去偽存真，夯實上市公司質(zhì)量，維護資本市場健康發(fā)展的良好生態(tài)。上交所將引導上市公司專注主業(yè)，扎實經(jīng)營，提高質(zhì)量。

目前，已有6家企業(yè)由于賣房遭監(jiān)管部門問詢，分別為*ST華源、中房股份、香梨股份、*ST游久、哈森股份、曙光股份，另外，東方鉭業(yè)、全新好、*ST海馬等3家企業(yè)被下發(fā)關(guān)注函，神農(nóng)科技被下發(fā)了監(jiān)管函。

其中*ST游久12月12日晚公告賣房，公告發(fā)布僅半個小時，*ST游久就收到了上交所的問詢函：結(jié)合公司目前的生產(chǎn)經(jīng)營和財務狀況，說明本次集中出售8套房產(chǎn)的商業(yè)考慮，相關(guān)決策程序是否符合規(guī)則要求，相關(guān)處置是否符合公司的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略，是否會對公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展產(chǎn)生不利影響。

由此可見，監(jiān)管層并不希望看到上市公司僅僅依靠出售資產(chǎn)來保殼，這也是投資者的心愿。希望更多公司專注做好主業(yè)，而不是等到了年末才來千方百計地保殼。