這幾天很多人關(guān)心城鎮(zhèn)戶口可以繼承農(nóng)村“宅基地”的問題,特別是60后、70后這兩個年齡階段的人,是因為這兩代人的青年時期大多都是在農(nóng)村長大,對農(nóng)村還有深深的眷念,還有故鄉(xiāng)情結(jié),并且現(xiàn)在也接近退休年齡,面對養(yǎng)老的問題;同時,繼承農(nóng)村父輩房產(chǎn)也迫在眉睫。
引起關(guān)注的緣由
這個問題之所以引起大家的關(guān)注,是自然資源局回復(fù)邵志清代表《關(guān)于完善不動產(chǎn)登記的若干建議》的問題,其中第六條就是關(guān)于農(nóng)村“宅基地”的回復(fù),是這樣回復(fù)的:
六、關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定,被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,按照房地一體原則,繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán),農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承?!恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》明確規(guī)定,非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員(含城鎮(zhèn)居民),因繼承房屋占用宅基地的,可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記,在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
這里明確地說了,城鎮(zhèn)戶口的子女可以繼承農(nóng)村父輩“宅基地”使用權(quán),這從法律的方面給予明確的確定。
各位要注意理解,城鎮(zhèn)戶口可以繼承農(nóng)村房屋的所有權(quán),也就是產(chǎn)權(quán);而房屋的“宅基地”,只能繼承使用權(quán),不能繼承所有權(quán),農(nóng)村“宅基地”的所有權(quán)是村集體所有,不是私人所有。
這個解釋沒有太多的現(xiàn)實意義。在以前沒有這個解釋的時候,根據(jù)《繼承法》的規(guī)定,城鎮(zhèn)戶口居民在繼承農(nóng)村房屋的時候,對宅基地也享有使用權(quán),其理由是土地和房屋的使用是一體的,不能說只繼承房屋產(chǎn)權(quán),沒有土地使用權(quán)。
在某些時候,有些繼承人可能遇到某些不負責的村、鎮(zhèn)干部,說土地是村集體的,城鎮(zhèn)居民不能使用,導致你繼承房屋后,村集體不允許你使用“宅基地”的使用權(quán),這就尷尬了。
而這次是明確地說可以繼承“宅基地”的使用權(quán),從法律方面來確定這個問題,就杜絕了村、鎮(zhèn)集體不允許你使用“宅基地”的尷尬問題。
這個回復(fù)只是單獨的確定城鎮(zhèn)戶口可以繼承“宅基地”的使用權(quán),沒有涉及到其他任何問題。
城鎮(zhèn)戶口繼承的“宅基地”使用權(quán),是否可以翻建、重建
城鎮(zhèn)戶口可以繼承“宅基地”的使用權(quán),不能對繼承來的房屋進行翻建、重建、改建、更不能擴建。
這回復(fù)同時也明確說了,不能單獨繼承“宅基地”使用權(quán),根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)村土地屬于村集體所有土地,非本村集體經(jīng)濟組織成員不能占用“宅基地”,這非本村集體經(jīng)濟組織成員包括其他鎮(zhèn)、村經(jīng)濟組織成員,也包括城鎮(zhèn)戶口居民。
房產(chǎn)繼承的是所有權(quán),而“宅基地”繼承的是使用權(quán),當你的房屋成為危房,不能居住使用,那么你的房屋所有權(quán)也就失去意義了,你也就失去了土地的使用權(quán)。
因此,你繼承來的是“宅基地”使用權(quán),你不是本村集體經(jīng)濟組織成員,不能對其進行翻建、重建、改建、更不能擴建。
繼承的房屋成為危房,又不能重建,該怎么解決
村集體所有制土地是不允許本村以外的人翻建、重建房屋的,如果城鎮(zhèn)戶口繼承來的房屋成為危房了,那該怎么辦呢?這里有三個選擇:
一個選擇是拆除,解除危房帶來的危險,“宅基地”退還給村、鎮(zhèn)集體;
第二個選擇是你可以對危房進行修繕,加固,使其能夠繼續(xù)安全地使用;
第三個選擇是趁父母健在的時候,以父母的名義對現(xiàn)在的房屋進行改建,重建;
綜上所述,“宅基地”是屬于村集體所有制土地,非本村集體經(jīng)濟組織成員包括城鎮(zhèn)戶口居民,不能享有繼承之外的土地使用權(quán);因此,城鎮(zhèn)戶口居民不能對在農(nóng)村繼承來的房屋進行改建、翻建、重建,更不能擴建。