?？诶吓f小區(qū)房屋自主改造遇到了兩個(gè)難題 相關(guān)部門爭取盡快完善配套政策

老房換新房是百姓的美好愿景。記者從海口市住建局了解到，海口已啟動(dòng)自主拆除新建程序的老舊小區(qū)已有12個(gè)，相關(guān)小區(qū)存在問題大多為設(shè)施設(shè)備老化、漏水、衛(wèi)生環(huán)境差等等。目前這12個(gè)小區(qū)自主改造進(jìn)展情況不一，主要卡在不能按要求取得百分百業(yè)主同意和增加容積率兩個(gè)問題，針對(duì)上述問題，相關(guān)部門正在研究討論，爭取盡快完善配套政策，實(shí)現(xiàn)百姓的美好愿景。

龍華區(qū)海云鞋廠宿舍：

支持改造的三分之一住戶已搬離小區(qū) 卡在增容無法動(dòng)工

近日，記者走訪海云鞋廠宿舍看到，相比周邊新建小區(qū)，海云鞋廠宿舍房屋十分老舊。小區(qū)300多戶，有59戶住的是上世紀(jì)80年代建設(shè)的樓房，其他大部分住戶住的是瓦房或平房，甚至有的是搭建的房子。

業(yè)主代表黃忠勤介紹，小區(qū)所在位置地面比周邊新建小區(qū)低兩米，一下雨就積水，深的時(shí)候積水有一米多深，住在這里非常難受。

2019年下半年，在街道辦等部門指導(dǎo)下，小區(qū)改造過程進(jìn)展順利，計(jì)劃年底正式啟動(dòng)改造動(dòng)工。然而，由于與海南省有關(guān)政策抵觸，去年底動(dòng)工計(jì)劃擱淺。

“我們小區(qū)占地面積23.8畝，因?yàn)橛幸粭l市政規(guī)劃路穿過，小區(qū)的可使用面積減少為不到20畝，而要滿足343戶回遷住戶的房子，容積率就必須超過規(guī)劃的2.0。”黃忠勤說，“從2006年提出擴(kuò)容，至今經(jīng)過多次集體訴求，都沒有通過審批，無法進(jìn)行改造。”

“我們小區(qū)位置處于繁華城區(qū)，但我們小區(qū)環(huán)境太差，生活不舒適，希望政府盡快出臺(tái)配套政策，支持我們自主改造，重建美好家園。”一位業(yè)主說。

美蘭區(qū)：恒福居安置小區(qū)

100%業(yè)主同意 但因土地問題陷入僵局

在?？诤愀＞影仓眯^(qū)，記者看到這里有大量老舊樓房，設(shè)施設(shè)備老化，小區(qū)內(nèi)的綠化帶被車碾壓成泥。“早應(yīng)該改造了，2017年就開始在討論這件事，大家都同意改造，誰不想住新的小區(qū)和房屋?”小區(qū)業(yè)主告訴記者，改造的事盡管啟動(dòng)得早，但至今還沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

恒福居小區(qū)。

記者在該小區(qū)看到開發(fā)商恒福居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早先設(shè)置的棚改辦公室，辦公室周邊都張貼了小區(qū)改造的總體方案，根據(jù)方案，將把生活配套設(shè)施齊全、交通便利的兩個(gè)區(qū)塊作為棚改居民回遷安置區(qū)，棚改項(xiàng)目建設(shè)周期三年，期間過渡期中，按照棚改區(qū)居民被拆遷的原住宅面積大小來支付每月的過渡費(fèi)(如48平米的房屋按照1700元/月支付給居民)。

此外，在回遷區(qū)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，每一棟樓都設(shè)置3-4部電梯，樓下設(shè)置現(xiàn)代商業(yè)區(qū)方便居民生活。另外，小區(qū)還有配套2層地下停車場近900個(gè)車位供居民停車。

然而，改造方案張貼已久，小區(qū)目前仍然沒有比較實(shí)質(zhì)的改造動(dòng)作。“我們小區(qū)一共45棟樓共1532戶，4個(gè)區(qū)，于1996年建成，然而因?yàn)闅v史遺留原因，有些樓房已經(jīng)被鑒定為危房，2017年12月小區(qū)開啟自主改造工作，當(dāng)時(shí)我們協(xié)助開發(fā)商征求小區(qū)業(yè)主意見，100%的業(yè)主都同意改造，但因?yàn)楹土硗庖粋€(gè)小區(qū)恒福居申海花苑存在土地分割爭議，遲遲沒能落實(shí)下來，項(xiàng)目沒能開展。”恒福居安置小區(qū)物業(yè)經(jīng)理表示。

恒福居小區(qū)改造宣傳欄。

“這個(gè)是歷史遺留問題，因?yàn)?0年代這里作為回遷房小區(qū)，中間因?yàn)殚_發(fā)商資金問題中斷一段時(shí)間，后來新公司接手續(xù)建，安置小區(qū)落成，但只占原來規(guī)劃為一個(gè)項(xiàng)目地塊的一部分，另外一部分則用于開發(fā)商品房，也就是現(xiàn)在的申?；ㄔ?，但至今，這兩個(gè)小區(qū)雖有物理隔離墻，但仍處于一個(gè)地塊，沒有劃分紅線。”恒福居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)檫@個(gè)問題，安置小區(qū)的自改工作難以開展。

記者也從?？诿捞m區(qū)征收局有關(guān)人員了解到，恒福居安置小區(qū)的自改工作和相關(guān)文件報(bào)告，區(qū)里已經(jīng)上報(bào)市里，但主要還是因?yàn)橥恋貑栴}沒有解決，暫時(shí)沒有進(jìn)展，近期，美蘭區(qū)國土部門等也開過會(huì)，正在研究如何劃分土地紅線的問題。

海房新村

已有95%業(yè)主簽約同意改造 但還未達(dá)政策規(guī)定要求

海房新村位于美蘭區(qū)海甸二西路，建于1992年，占地面積17506.03平方米(26.26畝)，住宅面積共計(jì)38405平方米，總戶數(shù)233戶。

目前，小區(qū)90%以上建筑使用時(shí)間超過27年，小區(qū)的抗震、消防、建筑質(zhì)量均達(dá)不到現(xiàn)今住宅規(guī)范要求。且發(fā)電、配電、蓄水、給水等設(shè)施設(shè)備和基礎(chǔ)配套缺失嚴(yán)重，部分地基下沉導(dǎo)致部分建筑分結(jié)構(gòu)變形。

為改善該小區(qū)居住條件，2019年4月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)向海口市住建局遞交自主拆除改造申請(qǐng)，經(jīng)過一年多發(fā)動(dòng)動(dòng)員，目前，該小區(qū)233戶業(yè)主中已有211戶簽約同意改造，同意率達(dá)95%。

海房新村小區(qū)拆除后，投資企業(yè)將按照現(xiàn)代小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重新建設(shè)，不僅小區(qū)住宅樓改建為高層建筑，小區(qū)內(nèi)還將增建商業(yè)用房。為確保業(yè)主利益，拆除新建后業(yè)主將按原有住房面積回遷選房。

“目前小區(qū)改造距離政策規(guī)定的100%業(yè)主同意還差5%，希望出臺(tái)配套政策，盡快實(shí)現(xiàn)改造。”海房新村小區(qū)改造實(shí)施單位相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

秀英區(qū)：嘉興園小區(qū)

兩住戶打產(chǎn)權(quán)官司，致小區(qū)無法達(dá)到業(yè)主100%同意改造要求

“一下大雨，小區(qū)就會(huì)積水……”提及嘉興園小區(qū)現(xiàn)狀，該小區(qū)一業(yè)主張女士直搖頭，該小區(qū)共有兩棟樓房，層高8層，共計(jì)48戶業(yè)主，沒有安裝電梯，尤其是高層住戶，老人小孩上下樓十分不便。

由于年代久遠(yuǎn)，小區(qū)設(shè)施老舊，很多住戶家里的窗戶銹跡斑斑，由于墻體潮濕，未做好防水，還時(shí)常有外墻角料脫落。

“小區(qū)地勢明顯較低，比臨近的海交路和海盛路路面都要低，幾乎每次?？谙麓笥辏^(qū)內(nèi)都會(huì)積水。”一些業(yè)主反映，此外，小區(qū)垃圾場設(shè)置不合理，垃圾桶就在小區(qū)大門邊上，環(huán)衛(wèi)部門每天在小區(qū)門口清運(yùn)垃圾，衛(wèi)生環(huán)境堪憂且有損小區(qū)和城市形象。

據(jù)了解，秀英區(qū)嘉興園小區(qū)現(xiàn)居住的業(yè)主絕大多數(shù)同意改建，僅有兩戶因?yàn)橘彿繒r(shí)簽訂了購房合同，但一直未及時(shí)辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致這兩戶業(yè)主所居住的房屋的產(chǎn)權(quán)證仍在原開發(fā)商手上，這兩戶長期居住在小區(qū)的業(yè)主也表示同意改造。目前，涉事業(yè)主正在打官司維權(quán)，待產(chǎn)權(quán)爭議解決后，項(xiàng)目將正常推進(jìn)。

?？谑行阌^(qū)房屋征收局相關(guān)負(fù)責(zé)人姚先生告訴記者，一直以來，秀英區(qū)嘉興園小區(qū)屬于“三無小區(qū)”，屬于“三不管地帶”，轄區(qū)街道辦等各級(jí)政府部門經(jīng)常要為這個(gè)小區(qū)操心，此次嘉興園小區(qū)自主改造，現(xiàn)居住的絕大多數(shù)業(yè)主都同意改造。

“原則上，自主拆遷改建小區(qū)仍需要取得100%業(yè)主的同意。”姚先生介紹，此外，該小區(qū)業(yè)委會(huì)自主委托第三方公司組織申報(bào)，已經(jīng)報(bào)?？谑凶砸?guī)局審批，下一步，將繼續(xù)推進(jìn)包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研方案的申報(bào)審批等程序。由于該老舊小區(qū)自主拆遷新建屬于純市場行為，政府部門主要做好監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)的開發(fā)商的資質(zhì)、資金、程序合規(guī)等方面進(jìn)行監(jiān)管。

瓊山區(qū)：海南國興中學(xué)教職工宿舍

100%住戶已簽約同意改造，正在完善設(shè)計(jì)和安置方案

?？谑协偵絽^(qū)海南國興中學(xué)教職工宿舍，建于1989年，總戶數(shù)128戶。經(jīng)歷30余年的風(fēng)雨洗禮，教職工宿舍出現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施老化破損嚴(yán)重、設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理、功能配套不全等問題。

房屋沒有電梯其他配套，外墻用手去掰都能脫落，現(xiàn)在墻體都開裂了，所以借此機(jī)會(huì)進(jìn)行改造。

記者來到海南國興中學(xué)教職工宿舍，現(xiàn)場看到，樓體的墻面不少已經(jīng)脫落，露出里面的樓體。“這些墻面已經(jīng)有些年頭了，每到雨季就會(huì)脫落。”一住戶說，改善住宿條件以及解決安全問題是大家期待的事。

國興中學(xué)教職工宿舍。

?？谑协偵絽^(qū)征收中心工作人員吳先生說，為改善該小區(qū)居住條件，2019年，該小區(qū)業(yè)委會(huì)向?？谑凶〗ň诌f交自主拆除改造申請(qǐng)，經(jīng)過一年多發(fā)動(dòng)動(dòng)員，目前，該小區(qū)全部簽約同意改造，同意率達(dá)100%，目前正在完善設(shè)計(jì)和安置方案，希望將教職工宿舍樓每棟加蓋至15層，但開工時(shí)間還未定。

國興中學(xué)教職工宿舍。

海南國興中學(xué)教職工宿舍項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人徐先生告訴記者，由于小區(qū)老化嚴(yán)重，校方也一直在加緊推進(jìn)相關(guān)工作。“大多數(shù)人都是贊同改造的，只是個(gè)別教職工擔(dān)心沒有結(jié)果。在我們做了大量工作后，大家也都非常配合。”徐先生說，很期待新的住宿樓能趕緊建好。

有關(guān)部門：將抓緊完善相關(guān)方案，推進(jìn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展

談及老舊住宅區(qū)自主改造工作推進(jìn)的阻礙，海口市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前難解決的主要是改變?nèi)莘e率的問題，還有業(yè)主意見難統(tǒng)一、改造想法不一，難以達(dá)到規(guī)定的100%。

記者從?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局了解到， 2018年2月份，《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號(hào))文件第二十一條規(guī)定，加強(qiáng)容積率變更管理。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地有償使用合同約定的容積率開發(fā)利用土地。禁止商品住宅項(xiàng)目用地提高容積率。

“我們正在和省里、市里有關(guān)部門溝通，盡快研究、解決?？诶吓f小區(qū)自主改造土地增容問題，希望盡快出臺(tái)解決的方案。”市資規(guī)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

此外，為了順利申請(qǐng)、啟動(dòng)老舊小區(qū)改造，?？谑凶〗ň忠颜髑笊鐣?huì)意見，對(duì)原有的政策條款做了修改，老舊小區(qū)自主改造不再需要征得100%業(yè)主同意，三分之二以上的業(yè)主同意即可啟動(dòng)改造。“目前征求意見的程序已經(jīng)走完，我們正在結(jié)合市民反映的意見進(jìn)行梳理研究，爭取盡快修改完善后報(bào)市政府通過。”住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。(記者 黨朝峰 王康景 孫春麗 石祖波)