北京物業(yè)費市場調(diào)價怎么調(diào)？為何調(diào)？有小區(qū)物業(yè)費30年未變

“物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。”《北京市物業(yè)管理條例》簡單的一句話，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。專家指出，物業(yè)費多年未變的老小區(qū)確實需要適度“松綁”，但市場定價、適時調(diào)整不是坐地起價、單方?jīng)Q定，物業(yè)費調(diào)整需與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更需按時“曬”賬單，證明確需調(diào)價。

為何調(diào)?有小區(qū)物業(yè)費30年未變

住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)費，并非沒有先例。位于豐臺新村街道的怡?；▓@社區(qū)，就曾通過召開業(yè)主大會的程序，于2010年和2017年兩次成功上調(diào)物業(yè)費。但更多老住宅小區(qū)，物業(yè)費多年來都保持紋絲不動。

以建成于1998年的某老舊小區(qū)為例，其二手房部分物業(yè)費的價格是多層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米，房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費。“小區(qū)全年物業(yè)支出在1400萬左右，業(yè)主繳費和補貼費用總計約1000萬元，收支差在400萬元。”小區(qū)物業(yè)負責人告訴記者，人工成本是近年來上漲最快的部分。

原地踏步的物業(yè)費和不斷上漲的服務(wù)成本，一動一靜下，物業(yè)公司鬧虧空，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也跟不上業(yè)主的要求，不少糾紛也由此產(chǎn)生。條例提出，相關(guān)主體應(yīng)當遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。

怎么調(diào)?自主定價前提是與業(yè)主協(xié)商

有業(yè)主擔憂，允許適時調(diào)整是否意味著物業(yè)公司有了“尚方寶劍”，想調(diào)就可調(diào)?

“條例所提及的市場調(diào)節(jié)價與適時調(diào)整這兩個詞，并不意味著物業(yè)企業(yè)可以強勢的坐地起價，業(yè)主只能被動接受。”惠誠律所律師周勤華告訴北京日報客戶端記者，市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。一方面，物業(yè)企業(yè)對物業(yè)費確實具有自主定價權(quán)，但另一方面，這個定價并不是單方的，而要受到市場競爭這只無形之“手”的制約。“你有定價權(quán)，但業(yè)主也有性價比最優(yōu)的選擇權(quán)，是供需雙方協(xié)商自愿的結(jié)果。”

至于適時調(diào)整，是指根據(jù)當時的服務(wù)成本與市場供需關(guān)系而進行的動態(tài)、良性的調(diào)整。“由官方機構(gòu)建立實時的物業(yè)成本信息保障機制，這次也明確寫入條例。”周勤華指出，根據(jù)規(guī)定，市住建委要發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則。業(yè)主可以這兩份信息為參考，與物業(yè)公司協(xié)商出合理公平的物業(yè)服務(wù)價格。

怎么做?物業(yè)公司按時“曬”賬單

北京物協(xié)秘書長宋寶程也提出，對于實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，物業(yè)公司要有三個做到：做好物業(yè)服務(wù)的規(guī)定動作;按時“曬”賬單;按規(guī)定的程序合理調(diào)整物業(yè)費。

賬單該怎么“曬”?條例明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置入如實、及時公示的信息中，就包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式;上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算;上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。